辽宁省本溪市人民政府


本溪市人民政府令第49号


　　《本溪市城镇房屋租赁管理办法》，业经１９９７年６月２３日本溪市人民政府第１３５次常务会议通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１９９７年１０月１３日

　　　　　　　　　　　 本溪市城镇房屋租赁管理办法



　　第一条　为加强我市城镇房屋租赁管理，维护房屋租赁双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《辽宁省城镇房地产交易管理条例》，结合我市实际情况，制定本办法。


　　第二条　本办法所称房屋租赁，是指房屋产权所有人以非国家定价租金标准，将房屋使用权出租给承租人的行为。


　　第三条　本办法适用于我市行政区域内城镇公有房屋、私有房屋以及临时建筑房屋。


　　第四条　市、自治县房产行政管理部门是本行政区域内城镇房屋租赁行政主管部门，其所属的城镇房屋租赁管理机构负责日常管理工作。


　　第五条　凡建立房屋租赁关系的房屋产权所有人（以下简称出租方）和承租单位或个人（以下简称承租方）应签订房屋租赁合同。房屋租赁合同必须使用国家统一印制的文本。租赁期限不得超过１０年。
　　租赁双方须在房屋租赁合同签订后３０日内到所在地房产行政主管部门登记备案，申领《房屋租赁许可证》，并按照年租金３％缴纳手续费。手续费由租赁双方平均承担。
　　租赁期间，租赁双方应信守合同；发生违约的，违约方应承担违约责任。


　　第六条　承租人利用所租赁房屋进行生产经营活动的，必须持《房屋租赁许可证》到工商行政管理部门申请核准登记，领取企业法人营业执照或营业执照；无《房屋租赁许可证》的，工商行政管理部门不予核准登记。


　　第七条　单位租赁房屋的，承租方应向出租方交存具有法人资格单位所出具的租房担保书；个人租赁房屋的，须经公证机关公证。


　　第八条　凡利用公有住房开办第三产业的，按照《本溪市利用公有住房开办第三产业暂行规定》办理。


　　第九条　承租方依照本办法规定租赁的房屋，使用权受法律保护，他人不得侵占。
　　承租方应遵守国家、省、市有关规定和房屋租赁合同。因承租方行为，造成房屋及人身财产损害的，由承租方负赔偿责任。
　　承租方不得将租赁的房屋作价入股。
　　承租方将租赁房屋转借转租，须经出租方同意。


　　第十条　出租方不得擅自抬高租金或向承租方索取租金以外的费用，不得借故逼迫承租方在租赁期间退还出租的房屋。
　　出租方要保证承租方使用房屋安全，及时修缮出租的房屋。因不及时修缮房屋对承租方造成损害的，出租方应承担赔偿责任。


　　第十一条　出租方在租赁期间出卖出租的房屋，应提前３个月通知承租方。在同等条件下，承租方有优先购买权。


　　第十二条　租赁期满，承租方应将租赁的房屋按时退还出租方；逾期继续租赁的，应按本办法第五条规定重新办理租赁手续。


　　第十三条　机关、团体、企事业单位不得租用或变相租用私有房屋，如特殊需要必须租用的，须经县级以上人民政府房产行政主管部门批准，并按本办法规定办理租赁手续。


　　第十四条　有下列情形之一的，属于房屋租赁行为，应按本办法规定执行：
　　（一）公有住房承租方转租使用权的；
　　（二）将房屋分割出租给多人使用的；
　　（三）将房屋作为资本进行经营活动的；
　　（四）利用房屋承包经营实行利润分成或转包的；
　　（五）其他属于房屋租赁的行为。


　　第十五条　凡承租方出资改变房屋结构或室内布局、拆除或填增移动房屋附属设施的，须提出书面申请，经房屋产权所有人同意后方可实施。


　　第十六条　凡承租方出资装饰房屋的，承租方退租时，其所装饰和填装的设施不许拆毁，无偿交给房屋产权所有人。


　　第十七条　房屋租赁发生纠纷，可由房产行政主管部门予以调解，也可由当事人向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院起诉。


　　第十八条　有下列行为之一的，由房产行政主管部门或其委托的城镇房屋租赁管理机构予以行政处罚：
　　（一）房屋租赁双方未按规定期限到房产行政主管部门登记备案并申领《房屋租赁许可证》的，责令限期办理房屋租赁登记备案手续，补交手续费，并从逾期之日起按日加收应交费用０．５％的滞纳金。
　　（二）擅自出租调拨的公有房屋的，除责令其停止租赁行为、追缴所得租金外，并处以租金总额２倍以下的罚款。
　　（三）擅自转租、转借或以租赁的房屋与其他单位和个人联合从事经营活动瞒报租金的，责令其解除私下签订的契约（合同），并处以申报租金以外所得额１至３倍的罚款。
　　（四）伪造、变造、买卖《房屋租赁许可证》的，注销其证件，并可处以３０００元至５０００元罚款。


　　第十九条　房屋承租人无《房屋租赁许可证》进行营业的，由工商行政管理部门按有关规定予以处罚。


　　第二十条　当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议，或向人民法院起诉。


　　第二十一条　本办法由市房产局负责解释。

　　未成年人越来越广泛参与社会生活，其故意或过失损害他人合法权益的事件时有发生，因此对未成年人侵权问题的研究具有重要的现实意义。同时，由于未成年人在民事责任能力上的欠缺，未成年人侵权后，遵循什么样的原则和标准，自然成为公众关注的焦点。然而，我国现行法律关于未成年人侵权归责原则的相关立法却不尽科学，稍显滞后，在司法实践中产生了较大的歧义，有待于完善。

　　一、归责原则选择的标准

　　（一）归责原则选择的意义

　　所谓“归责”（Imputation），既确认和追究侵权行为人的民事责任。归责原则（criterion　of　liablity），是指以何种根据确认和追究行为人的民事责任，它是在损害事实已经发生的情况下，为确定侵权行为所造成的损害是否需要承担民事赔偿责任的规则。[1]

　　王利明教授认为：侵权法的归责原则，实际上是归责的规则，它是确定行为人侵权民事责任的根据和标准，也是贯彻于整个侵权行为法之中，并对各个侵权法规范起着统率作用的立法指导方针。一定的归责原则直接体现了统治阶级的侵权立法政策，同时又集中表现了侵权法的规范功能。[2]

　　王利明认为我国应采过错责任与严格责任（无过错责任）作为两项基本的归责原则，而以公平原则为补充，以绝对的无过错原则为例外的多元归责体系。[3]不同的归责原则在责任构成要件及责任后果上均存在差别，因此，适用不同的归责原则会产生不同的结果，也会实现不同的价值，具体表现在：

　　首先，过错的证明责任不同。无过错责任与公平责任及绝对的无过错责任适用于法律规定情况，无需举证证明加害人有错，过错责任则必须证明加害人的过错。因此，无过错责任通常考虑到受害人的举证困难，体现了特殊类型案件对受害人的保护。

　　其次，赔偿范围及标准不同。在过错责任中，原则上适用完全赔偿原则，但在无过错责任中，可能对最高赔偿额进行限制，例如国际货物航空及海运均有此限制。而绝对的无过错责任均有赔偿限额规定，如机动车第三者责任强制保险等。就赔偿标准而言，绝对的无过错责任不考虑双方过失，不进行过失相抵，公平责任是酌情赔偿，无过错责任可进行过失相抵，但出于对受害人的保护，通常相抵程度不及过错责任，而过错责任则完全以双方过错确定责任大小。过错责任可通过证明自己无过错而免责，而无过错责任，即使无过错也不能免责，除非出现法定事由。[4]

　　总之，不同的归责原则，体现了立法者不同的理念及价值选择，也达到了不同的法律效果与社会效果，是侵权行为法理论与实践必须首先应予关注的问题。

　　（二）未成年人侵权归责原则的选择标准

　　未成年人侵权归责原则的确定是立法者基于我国国情及法制理念所作的选择。正确的归责原则的确定，不但应保护未成年利益，有利于其成长，而且要切实保护被侵权人合法权益。因此，笔者认为，未成年人归责原则的选择应遵循如下原则：

　　1、特殊、优先保护原则。

　 《未成年人保护法》第3条第1款规定，国家根据未成年人身心发展特点给予特殊、优先保护，保障未成年人的合法权益不受侵犯。对未成年人给予特殊、优先保护，即“未成年人优先”原则。其基本含义是指，对未成年人的权利，对未成年人的生存、发展和保护，国家和社会都要予以高度重视。无论在什么情况下，任何组织和个人都应把未成年人放在最优先考虑的地位。

　　2、适应未成年人身心发展的规律和特点，有利于其成长。

　　未成年人的身心发展包括两个方面：身体的发展(结构形态与生理机能)和心理的发展(认识能力和心理特性、知识技能和思想品德)。未成年人正处于成长中，在生理、心理上与成年人有着本质的不同。未成年人的身心发展有着自己的规律和特点。未成年人的身心发展要遵循这些共同的规律，这些规律制约着我们的司法工作。《未成年人保护法》总则中规定了遵循未成年人保护工作应遵循适应未成年人身心发展规律和特点的原则，在司法保护一章中规定，“未成年人的合法权益受到侵害，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当依法及时审理，并适应未成年人生理、心理特点和健康成长的需要，保障未成年人的合法权益。”“公安机关、人民检察院、人民法院办理未成年人犯罪案件和涉及未成年人权益保护案件，应当照顾未成年人身心发展特点，尊重他们的人格尊严，保障他们的合法权益，并根据需要设立专门机构或者指定专人办理。”

　　3、教育与保护相结合。 [5]

　　教育和保护是未成年人保护工作的两个主旋律，相互结合，相辅相成，不能只讲保护，忽视教育，也不能忽视保护，只讲教育。未成年人身心正处于发展过程之中，容易接受新事物，是受教育的最佳阶段。必须通过教育才能使其成为社会所需要的人才，并且通过对未成年人的教育，可以使未成年人的身心得到发展，促使其完善。但是教育不等于对未成年人的保护，也不能取代对未成年人的保护。因此，在对未成年人进行教育的同时，还需要全社会给予未成年人保护。在选择保护手段时，要同时考虑教育的因素，在实现保护的同时促进教育而不能忽视甚至对教育产生负面影响。也就是说要把保护措施和教育措施有机地结合起来，融保护于教育之中，在保护中加强教育，切实贯彻教育与保护相结合的原则。对未成年人侵权归责原则应予以兼顾。

　　4、兼顾被侵权人利益。

　　合法权益受保护是法的题中之意，也是法治的必然要求。私权神圣，指民事权利受到法律了的充分保护，任何人以及任何权利非依正当法律程序不得侵害妨害之与不得限制剥夺之。所有私权皆平等地受到民法的保护，神圣而不可侵犯。当任何私权遭受侵害时，应平等受到保护，不能仅顾及到对未成年人利益的保护而对此有所忽视。

　　二、国外相关理论及规定

　　对于因无民事行为能力人和限制民事行为能力人造成他人损害而引起的民事责任，世界上许多国家的法律都做了相关规定，学说观点不一，归纳起来主要有以下几种：

　 （一）未成年人责任：

　　1、过错责任原则

　　过错责任原则，顾名思义，即以行为人的过错为承担民事责任要件的归责原则。作为侵权法的一般归责原则，过错责任原则得到了许多国家立法的肯定。在德国法里,凡有意志之人均对自己过错行为承担责任,正如耶林所说“不是损害而是过错造成了责任”[6]。关于过错责任原则，各国分歧不大，学界争论的焦点主要集中在采取主观过错主义还是客观过错主义上。在传统民法理论上，主观过错主义一直占据主导地位。主观过错主义强调行为人主观上的故意或过失，过错是指行为人主观意志支配的外在行为，是行为人的意志状态和违法行为的统一。要追究行为人的责任，就必须以行为人具备一定的能够预见行为结果的最低限的智能和判断能力为前提。这种能够预见行为结果的最低限的智能和判断能力即为民事责任能力。随着社会的发展，主观过错主义由于过度关注行为人的内心状态而被认为于保护受害人的合法权益不利，自19世纪80年代以来，主观主义出现了客观化的趋向。客观过错主义认为责任是基于客观的不当行为，而与过错无关。法国民事法律规定，未成年人的民事责任不再依据其辨别能力，而是依据法官在特定案例中所创造的判例法。

　　由此可见，无论是主观过错主义还是客观过错主义，其目的都是为了探求未成年人从事侵权行为时的过错的心理状态，只是认定的标准有所不同而已。