《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题

北京优仕联律师事务所 王政律师


近几年来，我国农村部分地区已经出现将私有住房用于抵押的情形，司法中也出现过几起相关案例。然而目前司法界和法律学术界的主流观点仍认为：因农村宅基地属于集体所有；按照一般土地和房屋不可分的房地产理论，建筑在农村宅基地之上的私有住房亦不能用于抵押。我国《担保法》第37条第二款也规定，农村宅基地归集体所有，其土地使用权不能用于抵押。但是我国《担保法》也从未对农村私有住房不能用于抵押作出过明确规定。
笔者认为：随着我国房地产业及农村经济的发展，不动产物权方面已经出现了建筑物的区分所有权的法律概念，建筑在农村集体土地上的企业厂房等建筑物也开始有条件允许抵押，传统的房地不可分的理论实在不能适应目前经济形式和法律体系完善的需要。对于农村私有房产，即将出台的《物权法》应当作出明确规定，允许产权明晰的农村私有房产可进行抵押，并且应尽快建立一套完善的农村私有住房抵押登记制度。其主要原因有以下几方面：

第一、农村私有住房和农村宅基地所有权、农村宅基地使用权是完全不同的法律概念。农村私有住房是我国公民（主要是农民）合法的私有财产，公民对其拥有占有、使用、收益和处分的权利；我国《宪法》等相关法律保障公民对其私有房屋的所有权，允许其合法进行买卖、转让和继承等。农村宅基地所有权是我国农村土地集体所有制的一种表现形式，因为目前我国法律禁止任何形式的土地所有权私有，只能表现为国有或集体所有的公有形式。农村宅基地使用权（又称“房基地权”）是指农村居民（农业户口）依法对批划给自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并对该地域进行使用和收益的权利。目前我国法律允许的不动产抵押主要是土地使用权和房产。即然允许国有土地使用权可以进行抵押，那么为什么集体土地使用权就不能抵押呢？即然允许乡（镇）、村企业的集体土地使用权可以与地上厂房建筑物一并抵押，那么为什么不允许属于私人所有的农村宅基地使用权和建筑其上的私人住房不能一并抵押呢？如此差别待遇和限制，显然不符合法律对各类财产权平等予以保护的逻辑吗？

第二、农村私有住房具有充当抵押物的一般特征。其一、其具有交换价值，易于变现，用于抵押后债务人可因该项财产获得信用但仍可实现物的使用价值；其二、其属于不动产，债权人取得担保物权后无须负保管义务，省却许多烦劳，在经济上极为合理；其三，能够充分发挥农民对自主物的财富效应，因目前在我国农村，尤其是东部沿海地区，许多农户拥有造价几十万甚至上百万元的私人住房，如此巨额的私人财产如果不能发挥其应有的抵押担保作用，对整个社会经济生活来说，无疑是财富的一种巨大浪费，不符合经济效益的原则。

第三、农村私有住房进行抵押不会损害农民集体的利益。农村宅基地使用权的无偿取得是基于目前我国农民的特殊身份而产生的，可以理解为我国农民作为一个阶级或阶层而享有的一种特殊权益。目前我国农村居民还不能像城市居民（非农业户口）一样享有住房、就业和社会生活等各方面的福利政策和法律保障。既然社会进步是“从身份到契约”的过程，我们就不能仅以农村宅基地暂时无偿取得为由而禁止将在该宅基地上建起的私人住房用于抵押；既然目前已允许城市居民可以将私人住房用于信贷抵押，就不应把同属公民私人合法财产的农村私有住房排除在外，否则，定会给人以“差等公民待遇”之嫌。在农村宅基地批划日趋紧张的今天，在抵押权实现时，没有宅基地的集体成员完全可以优先享有购买抵押房屋的权利，使宅基地使用权仍留在集体成员中；在金融信贷机构占有抵押房屋后，也可通过租赁的方式将其租给集体成员使用；在农村私有住房抵押权普遍实现时，不同集体成员可相互购买对方集体成员的私人住房从而实现相互使用对方宅基地利益的平衡。凡此种种，怎幺能说将农村私有住房用于抵押就损害集体的利益呢？

第四、将农村私人住房进行抵押，对金融机构来说，信贷资金的风险非常易于控制。我国农村每户仅有一处宅基地，将自己仅有的私人住房用于抵押取得贷款后，抵押人会非常清楚不能偿还借款所面临的法律后果，从而迫使其充分发挥一切潜能，更加珍惜和合理使用来之不易的借款。而且在我国这样一个亲情和友情都较为浓郁的国度，即使偶有抵押人不能依约还款的情况，亲朋好友也会积极帮着想办法，一般不会眼睁睁看着自己的亲人或朋友居无定所。目前我国部分城市出现和发展的个人信贷、买房按揭贷款等其信贷风险之低也恰恰证明了这一点。此外，毕竟农民通过此种方式所取得的私人借款数量有限，而且放款的金融机构完全可以通过完善管理机制，加大对这种借款的用途和使用情况的监管力度，从而将其信贷风险控制在最小的限度内。

第五、鼓励和发展将农村私有住房用于抵押对搞活农村经济培育社会主义市场具有深远重大的意义。我国目前至少有百分之七十左右的人口住在农村，这些人口是我国发展市场经济不可或缺的参与主体。中国要真正摆脱贫穷和落后，就必须充分调动广大农民群众的积极性，缩小城乡差别，让更多的农民走上富裕之路。随着农村剩余劳动力不断增加，广大农民兄弟姐妹也正在积极寻找致富的门路，可是又缺乏必要的资金。如果不允许他们将自己的私有住房用于抵押来取得发展经济所必须的资金，让他们眼睁睁看着失去一个又一个的致富机会，整个发展农村经济的一系列规划岂不是画饼充饥？笔者在现实生活中就接触过不少将私有住房用于抵押取得贷款后发展个体经济从而致富的农民兄弟。他们的举措不仅繁荣了地方经济，而且解决了大量农村（甚至城镇）人口的就业问题，促使社会更加繁荣和稳定；而并没有出现像某些人所担心的那样，大量农民居无定所，引起社会秩序的混乱。

总之，我国即将出台的《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题。立法者和执法者对这种发生在新时期对我国市场经济尤其是农村经济发展具有深远影响的事情不应当视而不见，而应当予以高度重视，并及早为其进一步推动实施提供法律上的认可和保障。因为法律毕竟属于上层建筑的意识形态领域，它是由社会总的经济条件或经济基础所所决定的。正如马克思所讲：“无论是政治的立法或市民的立法都只是表明和记载经济关系的要求而已”。


陕西省人民政府


陕西省农民轮换工制度试行办法
陕西省人民政府



第一条 为了适应生产建设需要，改革用工制度，保护农民轮换工和用工单位的合法权益，提高企业的劳动生产率和经济效益，根据国务院发布的《矿山企业实行农民轮换工制度试行条例》和劳动人事部报经国务院批准的《国营建筑企业招用农民合同制工人和使用农村建筑队暂行办法
》、《交通、铁路部门装卸搬运作业实行农民轮换工制度和使用承包工试行办法》的有关规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于全民所有制的矿山、建筑安装、房屋维修企业，园林和市政工程施工企业，交通、铁路部门常年承担装卸搬运任务的单位，以及其他地处农村、工作条件艰苦、经批准使用农民轮换工的企业或工种。
第三条 企业招用农民轮换工，必须有国家下达的劳动计划指标，并按隶属关系逐级上报省劳动人事厅批准；经批准实行单位产品或产值工资含量包干的矿山企业和建筑企业，在不超过包干的工资含量的条件下，经劳动部门审查同意后可以招收农民轮换工，不受劳动计划限制，但应按
隶属关系，将招收人数逐级上报主管部门和计划、劳动部门备案。农民轮换工在合同期内的缺员，可以随时由企业与提供劳力的单位直接联系补充。
第四条 招用农民轮换工，应实行公开招收、自愿报名、全面考核、择优录用的办法。具体招工地点的安排，要与开发山区，扶贫帮困，促进贫困地区的经济发展结合起来，重点安排在陕南、陕北地区的贫困乡、村招收。
农民轮换工的基本条件是：年满二十周岁至三十周岁的男性农民（个别具有一定技术的工种，年龄可以放宽到三十五周岁）；政治表现好；身体健康，能够用胜任所应承担的体力劳动；家庭劳动力多，合同期内能保证坚持正常出勤。
农民轮换工被录用后，发现不符合招工条件或有违纪行为的，企业可以解除合同。有严重违纪行为的，企业可根据情节轻重予以处理，直至除名。
第五条 企业招用农民轮换工，应与县（市）劳动服务机构或乡（镇）政府指定的单位签订集体劳动合同，然后再由县（市）劳动服务机构或乡（镇）政府指定的单位与农民本人签订相应的劳动合同；企业有特殊情况，也可以直接与农民本人签订劳动合同。劳动合同签订后，由企业报
上级主管部门和所在地的县（市）劳动部门备案。
劳动合同的内容应包括：招用人数、招工条件、使用期限、生产任务、劳动保护、劳动纪律和奖惩办法、工资和劳保福利待遇、违反合同的责任以及双方认为需要规定的其他事项。
劳动合同一经签订，即具有法律约束力，双方必须严格履行。一方要求解除合同时，必须提前两个月向对方提出，双方协商办理。任何一方擅自不履行或违反合同，给对方造成经济损失时，应负赔偿责任。
企业所在地的劳动部门负责劳动合同的监证和争议的调解、仲栽，有监督、检查有关各方履行劳动合同的责任和权力。
第六条 农民轮换工的使用期限，由企业与签订合同的单位商定，矿山企业最长不超过六年，其他企业最长不超过十年，合同期满，不得继续使用。
第七条 农民轮换工被企业录用后，应有三至六个月的试用期。试用期内的工资待遇，与同工种的固定工相同。试用期满经考核合格的，定级工资可略高于同工种的固定工。工资形式由企业自定。资金、津贴、副食补贴以及保健津贴、劳保用品等，均按本企业同工种固定工的规定和标
准发给。
农民轮换工在企业工作满一年后，符合探亲条件的可享受探亲假待遇。探亲假每年十五天（含路程天数），标准工资照发，并可按国家有规定报销车船费。
农民轮换工合同期满或按国家有关规定提前解除劳动合同的，可按其在企业的工作年限（在建筑企业年出勤应满二百七十个工作日，在其他企业应满二百五十个工作日），每满一年加发一个月本人原标准工资。在企业工作不满一年的，违反合同自动离职的，违反劳动纪律被辞退的，均
不加发工资。
第八条 农民轮换工在企业工作期间患病、负伤、致残、死亡后的待遇，按下列规定处理：
（一）患病或非因工负伤，停工医疗期以三个月为限。在医疗期内的医疗费和病假待遇与固定工相同。病愈后不能继续从事原工作的，或停工医疗到期尚未痊愈的，企业可以解除合同。因停工医疗到期未痊愈被辞退的，企业可酌情发给一至二个月本人原标准工资的医疗补助费。
（二）因工负伤，由企业给予免费医疗，并按月发给相当于本人原标准工资的生活费。医疗终结（一般以六个月为限），经医院证明并经劳动鉴定委员会确认为残废，不能从事原工作的，由县、乡签订合同的单位，负责送回农村安置，由企业发给因工致残抚恤费。因工致残抚恤费的标
准为：
1．全部丧失劳动能力，饮食起居需人扶助的，按月发给本人原标准工资的百分之九十，并按月发给与固定工相同的护理费，直至死亡为止。
2．全部丧失劳动能力，饮食起居不需人扶助的，按月发给本人原标准工资的百分之八十，直至死亡为止。
3．大部丧失劳动能力的，按月发给本人原标准工资的百分之六十，直至恢复劳动能力或死亡为止。
4．部分丧失劳动能力的，根据其伤残程度，与签订合同的单位协商确定，一次发给六至十二个月本人原标准工资的因工致残抚恤费。
（三）非因工死亡的，由企业一次发给四个月本企业平均工资的丧葬补助费，并可给其供养的直系亲属发三个月本人原标准工资的救济费。
（四）因工死亡或因工致残全部丧失劳动力回乡安置后死亡的，由企业一次发给六个月本企业平均工资的丧葬补助费。并按月发给其供养的直系亲属抚恤费，直到受供养者失去受供养条件时止。发放标准和办法与固定工相同。
（五）矿山企业招用的农民轮换工患矽肺病的，其医疗和生活待遇，与同工种固定工同等对待。
前款第（二）项、第（四）项规定按月发给的抚恤费，经企业和签订合同的县、乡有关单位或农民轮换工协商同意，也可以由企业按年、按季分期将应发金额拔给县、乡签订合同的单位，并由其负责按月发给本人或其亲属。
本条规定应发的其他各种费用，由企业统一与县、乡签订合同的单位结算，再由他们按规定发给本人或其家属。其他善后工作，一律由签订合同的县、乡有关单位负责处理。
第九条 农民轮换工在企业工作期间，主要由企业负责管理。
企业对农民轮换工要加强思想政治教育和技术培训，提高他们的思想政治觉悟，帮助他们掌握操作技术和提高技术水平；要关心他们的生活，妥善解决他们的食、宿及其他生活问题；要按照国家有关劳动保护的规定，搞好安全保护设施，改善安全卫生条件；认真加强对农民轮换工的安
全生产和操作规程教育，经考核合格后方能参加生产劳动，并按同工种固定工的标准发给劳动保护用品。离开工作单位回乡时，应将未满使用期限的劳动保护用品交还企业或由企业作价收回价款。
农民轮换工在企业工作期间，应树立主人翁的责任感，遵守纪律，服从分配，坚持出勤，积极劳动，爱护 国家财产，保证完成规定的各项生产任务。
第十条 农民轮换工在合同期内与所在单位的固定工享受同样政治待遇，但农民身份不变，户粮关系不转。
农民轮换工在企业工作期间的口粮，由企业所在地粮食部门按同工种固定工的标准供应加价粮（按超购价加费用供应），其差价部分由企业负担。
第十一条 县、乡签订合同的单位应承担相应的义务并做好以下工作：
（一）协助企业办理签订农民轮换工合同的各项手续；
（二）做好农民轮换工的招收、补充、教育和回乡后的安置工作，负责伤亡事故的处理；
（三）负责按规定结算企业应付给的各项费用，保证按规定时间、标准和金额支付给农民轮换工本人或其家属；
（四）帮助农民轮换工的家属搞好生产，安排好生活。
第十二条 企业应按月向县、乡签订合同的单位，支付相当于农民轮换工工资总额百分之三的管理费，作为管理农民轮换工的费用。
第十三条 农民轮换工应向家庭所在的乡或村缴纳不超过本人标准工资百分之五的公益金。所在乡、村应保留其村民身分及所分责任田、自留地。
第十四条 执行本办法或履行合同中发生的争议，双方应及时协商解决。协商不成时，任何一方均可向当地劳动部门申请调解和仲裁，也可以依法向当地人民法院起诉。
第十五条 本办法发布以前，企业使用的农民轮换工、协议工发生的病、伤、残、亡，凡是已经按合同规定处理了的，不再改变；尚未处理的，可按本办法的有关规定处理。
本办法由省劳动人事厅负责解释。
本办法自颁布之日起施行。




1986年6月19日