山东省菏泽市人民政府


菏泽市人民政府令
第9号



《菏泽市住宅物业服务收费管理办法》已经2013年7月31日市政府第14次常务会议研究通过，现予发布。



菏泽市人民政府市长　孙爱军
2013年8月11日



菏泽市住宅物业服务收费管理办法



第一章　总　　则

　　第一条　为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》等法律、法规和政策规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。
　　第三条　本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。
　　第四条　市价格主管部门会同市物业主管部门负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。
　　各县区价格主管部门会同县级物业主管部门，按照价格管理权限，具体负责本行政区域内住宅物业服务收费的监督管理工作。　
　　街道办事处（乡镇人民政府）监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理中的矛盾纠纷。　
　　第五条　住宅物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
　　提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。　

第二章　住宅物业服务收费管理

　　第六条　住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。
　　普通住宅物业管理区域内的前期物业服务费实行政府指导价。市价格主管部门会同市物业主管部门负责制定牡丹区、开发区的前期物业服务费的基准价及浮动幅度，报市人民政府批准并每年向社会公布。各县价格主管部门会同县级物业主管部门负责制定本行政区域内的前期物业服务费的基准价及浮动幅度，报县人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。　
　　非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内的物业服务费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业协商约定。协商不成的普通住宅物业服务收费，经双方同意可参照政府指导价标准执行。　
　　第七条　普通住宅物业管理区域内的前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。 物业服务等级标准由市物业主管部门会同市价格主管部门制定并公布。
　　第八条　普通住宅物业服务成本包括：
　　（一）管理服务人员的工资、福利费和由物业服务企业缴纳的社会保险；
　　（二）物业管理区域内的共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；
　　（三）物业管理区域环境卫生清洁费用；
　　（四）物业管理区域绿化养护费用；
　　（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；
　　（六）办公费用；
　　（七）物业服务企业的固定资产折旧；
　　（八）物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　（九）经业主同意的其他费用。　
　　第九条　物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
　　物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
　　专业经营设施设备产权属于专业经营单位的，其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担，不得计入物业服务支出或物业服务成本。
　　第十条　前期物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
　　建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。　
　　第十一条　前期普通住宅物业管理区域，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，业主交纳的物业服务费应当减免30%，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。
　　第十二条　建设单位在申请办理房屋预售许可证前，应当将前期物业服务合同等资料报当地物业主管部门备案。对不按规定备案的，房产行政管理部门不予核发房屋预售许可证。
　　普通住宅物业管理区域内的前期物业服务合同签订后，物业服务企业应当按照《山东省服务价格管理办法》等有关规定，到所在地价格主管部门申领《山东省服务价格登记证》。　
　　第十三条　业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
　　业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费应从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。　
　　物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不得超过半年。　
　　第十四条　物业服务费应按《房屋所有权证》所载明的房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。未办理《房屋所有权证》的，可暂按照购房合同所载明的房屋建筑面积计收。
　　独立专有车库，需按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费。
　　改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。　
　　第十五条　房屋交付后空置一年以上的，按照物业服务费标准的70％收取，一年内（含一年）的物业服务收费标准按照全额收取。合同另有约定的，从其约定。

第三章　停车服务收费管理

　　第十六条　物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人，应当交纳停车服务费。
　　停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用，停车服务费归提供停车服务的物业服务企业所有。　
　　己购买车位但未停放车辆的，其空置期间的停车服务费应适当减收，减收幅度由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定。　
　　业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
　　第十七条　普通住宅物业管理区域内的前期停车服务费实行政府指导价。市价格主管部门会同市物业主管部门负责制定牡丹区、开发区的前期停车服务费基准价及浮动幅度，报市人民政府批准并每年向社会公布。各县价格主管部门会同县级物业主管部门负责制定本行政区域内的前期停车服务费基准价及浮动幅度，报县人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。
　　非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内停车服务费实行市场调节价。具体收费标准，由业主大会或全体业主与物业服务企业协商约定。　
　　第十八条　车位所有权人将车位租赁给车位使用人使用的，可以收取车位租赁费，车位租赁费归车位所有权人所有。
　　第十九条　普通住宅物业管理区域内的车位租赁费实行政府指导价。市价格主管部门会同市物业主管部门负责制定牡丹区、市经济开发区的车位租赁费基准价及浮动幅度，报市人民政府批准。各县价格主管部门会同县级物业主管部门负责制定本行政区域内的车位租赁费基准价及浮动幅度，报县人民政府批准。具体收费标准由承租人与车位所权人在规定的基准价和浮动幅度内约定。
　　第二十条　占用物业管理区域内业主共有道路或其他场地停车的，应当交纳车位场地使用费。
　　第二十一条　未成立业主大会的车位场地使用费实行政府指导价，车位场地使用费标准按当地制定的车位租赁费标准执行。
　　已成立业主大会的车位场地使用费实行市场调节价，车位场地使用费标准由业主大会综合考虑车位租赁费的价格等因素确定。　
　　第二十二条　停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业管理服务费用，可依照物业服务合同约定，按实际支出在车位场地使用费中列支。业主大会成立前，支出比例由价格主管部门会同物业主管部门核定。
　　车位场地使用费以及其他公共部位收益资金归全体业主共有，主要用于补充相关物业管理区域的物业专项维修资金。车位场地使用费可参照住宅专项维修资金管理模式执行，并接受全体业主监督。　
　　第二十三条　停车服务费、车位租赁费和车位场地使用费应当按月收取。物业服务合同另有约定的，停车服务费、车位租赁费和车位场地使用费可以预收，但预收时间一般不得超过半年。
　　第二十四条　物业服务企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费。
　　除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，物业服务企业可以收取一定费用。　
　　第二十五条　物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。

第四章　其他管理

　　第二十六条　住宅物业管理区域内，专业经营设施设备产权属于专业经营单位的，专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向业主收取费用。
　　物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。　
　　专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。　
　　第二十七条　业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。
　　业主或物业使用人向物业服务企业缴纳的物业服务费中已包括装修期间的服务成本,物业服务企业不得再向业主收取装修管理费及与装修相关的管理费用。
　　第二十八条　物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格有关法律、法规和相关政策规定，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。
　　第二十九条　物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话及物业主管部门监督电话，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。
　　第三十条　物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。
　　第三十一条　价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，并提供必要的相关资料。

第五章　法律责任

　　第三十二条　物业服务企业违反有关规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。
　　物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务等费用。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。　
　　第三十三条　价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，物业服务企业违反本办法规定的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、国务院《价格违法行为行政处罚规定》、《山东省服务价格管理办法》等法律、法规、规章依法予以处罚。
　　第三十四条　价格主管部门、物业主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

第六章　附　　则

　　第三十五条　本办法实施前物业服务合同约定期限未到期的，物业服务及其收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后或者合同未约定期限的应按本办法规定执行。
　　第三十六条　本办法自2013年10月1日起施行，有效期至2017年9月30日，原《菏泽市物业服务收费管理实施办法》同时废止。

山西省吕梁市人民政府办公厅


吕梁市人民政府办公厅关于印发吕梁市突发事件应急预案管理办法的通知

吕政办发〔2010〕3号


各县(市、区)人民政府，市人民政府各委办局，市直企、事业单位：

《吕梁市突发事件应急预案管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

吕梁市突发事件应急预案管理办法

第一条 为规范突发事件应急预案(以下简称应急预案)管理，提高应对突发事件的综合管理水平和应急处置能力，根据《中华人民共和国突发事件应对法》以及《山西省突发事件应急预案管理办法》等法律法规，制定本办法。

第二条 本办法所称应急预案，是指为预防和减少突发事件发生，控制、缩小和降低突发事件引起的严重社会危害，规范各类紧急应对活动预先制定的方案。

第三条 本市应急预案的编制、审定、发布、备案、修订、宣教培训和演练等相关管理工作，适用本办法。

第四条 应急预案管理遵循统一规划、分类指导、归口管理、分级实施的原则。

第五条 本市应急预案体系由六类组成，包括总体应急预案、专项应急预案、部门应急预案、地方应急预案、企事业单位应急预案和大型活动应急预案。

第六条 市人民政府制定市总体应急预案，组织制定市级专项应急预案；市政府有关部门根据各自的职责和市政府相关应急预案，制定市级部门应急预案。

各县(市、区)人民政府及有关部门(单位)根据有关法律、法规、规章、上级人民政府及其有关部门的应急预案以及本行政区域的实际情况，制定相应的应急预案。

乡镇(街道)等基层政权组织，结合本行政区域实际，制定落实上一级政府各类应急预案的行动方案；居委会、村委会等基层群众自治组织和社区在属地政府的指导下制定相关应急预案的行动方案。 第七条 企事业单位应急预案由企事业单位根据有关法律、法规制定。

第八条 举办集会、庆典、会展、文化、体育、经贸等大型活动，按照谁主办、谁负责的原则，由主办部门(单位)负责制定应急预案。 第九条 县级以上人民政府及有关部门(单位)应按照分级负责的原则，督促、指导本地区、本行业、本系统的应急预案管理工作，确保形成“横向到边，纵向到底"的应急预案体系。

第十条 县级以上人民政府及有关部门(单位)应急管理办公室要充分依托和利用应急平台，建立健全各类应急预案数据库，提高应急预案信息化管理水平。

第二章 应急预案编制

第十一条 应急预案的编制应体现以下总体要求：

(一)符合相关法律、法规、规章的规定。

(二)体现党委领导、政府主导、专业处置、部门联动、条块结合、以块为主、军地协同、全社会共同参与的应急工作指导方针。

(三)保持与上级应急预案的紧密衔接，保持与相邻行政区域和相关专项应急预案、部门应急预案的衔接。

(四)适应突发事件风险状况和具备的应急能力，结合本行政区域特点和部门实际，针对性强。

(五)应对措施科学、具体，操作性强。

(六)内容完整，简洁规范，通俗易懂，实用性强。

第十二条 应急预案应包括以下基本内容：

(一)总则，包括编制目的、编制依据、工作原则和适用范围等。

(二)应急组织指挥体系与职责，包括领导机构、工作机构、地方机构或现场指挥机构、专家组等。

(三)预防与预警机制，包括信息监测与报告、预警分级标准、预警发布或解除的程序和预警响应措施等。

(四)应急响应，包括分级响应程序、信息共享和处理、通讯、指挥和协调、紧急处置、应急人员的安全防范、群众的安全防护、社会力量动员与参与、新闻报道等。

(五)后期处置，包括善后处置、社会救助、保险、调查与评估、恢复重建等。

(六)应急保障，包括人力资源保障、财力保障、物资保障、医疗卫生保障、交通运输保障、治安维护、通信保障、科技支撑、宣传、培训和演习等。

(七)附则，包括名词术语和预案解释、预案管理与更新、国际沟通与协作，奖励与责任、制定与解释部门、预案实施或生效时间等。

(八)附录，包括与本部门突发事件相关的应急预案、工作流程图、相关单位通信录、应急资源情况一览表、标准化格式文本等。

第十三条 应急预案制定单位起草应急预塞过程中，应当征求应急预案涉及的有关单位意见，有关单位要在征求意见函发出之日起15日内以书面形式提出意见和建议。

第十四条市总体应急预案按照以下编制审核程序制定和公布实施：

(一)立项。由市人民政府应急管理办公室提出书面立项报告，报市人民政府批准后正式立项。

(二)起草。市人民政府应急管理办公室组织专门工作小组进行起草，并组织征求各设县(市、区)人民政府和市人民政府有关部门(单位)意见，召开专家评审会进行评审。

市总体应急预案的内容体系按照国务院办公厅《省(区、市)人民政府突发公共事件总体应急预案框架指南》(国办函[2004]39号)编制。

(三)审定。市人民政府应急管理办公室提出市总体应急预案编制或修订说明，按程序报送市人民政府分管副秘书长、秘书长、常务副市长审定后，提请市人民政府常务会议审议，由市长签发。

(四)印发。市总体应急预案经市长签发后，以市人民政府名义印发。

(五)发布。市总体应急预案正式印发后，市人民政府应急管理办公室应会同市人民政府新闻办及时向社会发布。

第十五条 市级突发事件专项应急预案按照以下编制审核程序制定和公布实施：

(一)立项。由负责该项工作的市直或驻吕有关部门(单位)向市人民政府提出书面立项报告，按程序报市人民政府分管副秘书长、秘书长、常务副市长审定同意后正式立项。

(二)起草。市级专项应急预案立项后，主办部门(单位)成立预案编制组，依据相关法律、法规、规章及国家和省、市总体应急预案、上级部门相关专项预案，结合本专项工作实际情况进行起草。草案经主办部门(单位)审定，并征求预案中涉及的其他有关部门意见后，报市政府应急管理办公室初审。

市级专项应急预案内容体系按照本专业(本部门)有关应急预案编制导则编制。

(三)审定。市人民政府应急管理办公室会同主办部门(单位)组织专家对初审后的预案进行评审，主办部门应在评审前5日将待评预案印发各专家。评审时应提交以下相关材料：编制背景、编制原则、编制过程及主要内容等，征求意见及采纳情况，对分歧意见的处理结果和依据，应予以说明的其他事项。专家原则上不少于7人。专家评审后应提出《预案评审意见书》。

主办部门(单位)根据专家意见修改，同时征求市人民政府法制办意见。

修改后的应急预案及相关资料(预案报审稿、相关部门会签意见、意见采纳情况、《预案评审意见书》)等上报市人民政府；市人民政府按照公文处理程序，报分管副秘书长、秘书长、分管副市长审发。

(四)印发。市级专项应急预案经市人民政府批准后实施，由市人民政府办公厅印发。

(五)发布。市级专项应急预案正式印发后，市人民政府应急管理办公室会同主办部门(单位)、市人民政府新闻办及时通过政府网站、广播电视、报刊杂志等媒体向社会发布。涉密的专项应急预案，应按照保密要求公布应急预案简本或简明操作手册。

第十六条 市级突发事件部门应急预案按照以下编制审核程序制定和公布实施：

(一)立项。由负责该项工作的市直部门或驻吕有关部门(单位)向市人民政府提出书面立项报告，按程序报市人民政府分管副秘书长、秘书长、常务副市长审定同意后正式立项。

(二)起草。市级部门预案立项后，主办部门(单位)成立预案编制组，依据相关法律、法规、规章及国家和省、市总体应急预案、上级部门相关专项预案，结合本部门(单位)实际情况进行起草，并由预案制定单位征求预案中涉及的其他有关部门意见后，组织专家评审。 市级部门应急预案内容体系按照本专业(本部门)有关应急预案编制导则编制。

(三)审定。市级部门应急预案经主办部门(单位)审定后，报市人民政府应急管理办公室审定。同时上报编制背景、编制原则、编制过程及主要内容等，征求意见及采纳情况，对分歧意见的处理结果和依据，应予以说明的其他事项，有关部门的会签意见。

市级部门预案经市人民政府应急管理办公室审定后，主办部门(单位)按照公文处理程序报市人民政府，由分管副市长审发。

(四)印发。市级部门预案经分管副市长审发后，由主办部门(单位)印发并注明“经市人民政府同意"。

(五)发布。市级部门预案正式印发后，主办部门(单位)应及时向社会发布。涉密的部门应急预案，应按照保密要求公布应急预案简本或简明操作手册。

第十七条 应急预案实行备案制度。总体应急预案报上一级人民政府备案。专项应急预案、部门应急预案报上一级人民政府行政主管部门和同级人民政府应急管理办公室备案。乡镇(街道)等基层政权组织制定的应急预案报县级人民政府应急管理办公室备案。企事业单位应急预案报主管部门和相关部门备案。大型活动应急预案在活动举行前15日内报当地县级和上一级人民政府应急管理办公室和主管部门备案。

第十八条 应急预案制定单位应按照《中华人民共和国保守国家秘密法》等有关规定，确定应急预案密级。

第三章应急预案修订

第十九条 应急预案制定单位应当按照有关法律、法规和本办法的规定，结合实际情况，按制定应急预案的程序及时修订应急预案。

第二十条 各级各类应急预案原则上每三年修订一次，有关法律、法规对应急预案修订另有规定的，从其规定。

第二十一条 应急预案中有下列情形之一的，制定单位应当结合实际情况，适时修订：

(一)不符合本办法第十一条规定。

(二)应急组织指挥体系或职责调整。

(三)相关单位机构或职责发生变化。

(四)应急预案制定单位认为应适时修订的其他情形。相关单位人员发生变化时，要及时更新通讯录。

第二十二条 预案中涉及的有关部门(单位)对实施期间的应急预案，认为有必要根据实际情况进行修改的，应及时以书面形式告知应急预案制定单位。应急预案制定单位应认真研究，及时反馈研究结果。

第四章应急预案宣教培训和演练

第二十三条 专项预案、部门预案正式印发后，各级人民政府分管领导应组织该预案涉及的相关部门(单位)要在一个月内召开领导组(指挥部)成员单位会议，学习熟悉预案，明确各部门(单位)的职责。

第二十四条 应急预案应列入应急知识宣教培训内容，其中涉及公众生命安全保障的部分应作为重点。应急预案制定单位应制作有关应急预案宣传普及材料，向公众免费发放。

第二十五条 所有承担预案规定职责的县级以上人民政府及有关部门(单位)应将应急预案培训纳入公务员培训考核内容，尤其是各级人民政府及各有关部门(单位)主要负责同志，要学习熟悉应急预案，确保应急预案中的各项措施落到实处。

第二十六条 各级人民政府及有关部门(单位)要结合应急预案制定年度演练计划C’针对本地区、本系统、本单位应急工作的实际，组织应急预案演练。

专项应急预案演练每年至少组织一次；部门应急预案、企事业单位应急预案每两年至少演练一次；大型活动应急预案应在活动举办之前至少开展一次综合性演练；乡镇(街道)等基层政权组织，居委会、村委会等基层群众自治组织和社区的应急预案行动方案每两年至少演练一次。

第二十七条 应急预案演练结束后，要进行认真评估总结，并对应急预案进行相应的修订完善。各县(市、区)人民政府和市有关部门(单位)组织的综合性应急演练评估报告应报市人民政府应急管理办公室。

第五章附则

第二十八条 本办法自发布之日起实施。