购买查封房屋的买卖合同是否有效

奚正辉


案例：

　　乙向甲购买了一套房屋，但是该房屋有法院查封，双方签署了房屋买卖合同，该买卖合同是否有效？对此人们认识不一致。

　　认为房屋买卖合同无效的主要理由是：
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，2007年8月30日修正）第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。其中第二款明确查封的房地产不得转让。
　　《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997年4月7日通过）其中提到：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。

　　其实随着市场经济地不断发展，无论在立法界还是司法界越来越维护交易的稳定，保护合同的效力，强调意思自治。不轻易干预交易，不轻易确认合同无效。
　　首先，从合同法历次解释的角度分析买卖合同的效力。
　　《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。购买查封房屋是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，属于法律的强制性规定。
　　《最高院关于适用合同法若干问题的解释（一）》（1999年12月1日通过）第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。购买查封房屋的确是违反了法律的强制性规定。
　　《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》（2009年2月9日通过）第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定“。
　　《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(2009年7月7日通过)第15条：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。
　　《城市房地产管理法》规定了查封的房地产不得转让，应该就是属于管理性强制性规定，并不是效力性强制规定。乙向甲购买了查封房屋，愿意为甲归还其所欠的债务，并解除查封，这在现今社会经常发生，这也是甲清偿债务经常采用的方法。甲乙双方的交易没有损害债权人的利益，跟谈不上损害国家社会利益。若债权人认为甲低价转让侵害其利益，其有权提出撤销权之诉，撤销甲乙双方的买卖行为，无需公权力介入来确认合同无效，从而影响交易的安全性与稳定性。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）款：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。若购买期房，产权证还没有办理，那么签署的房地产转让合同是否无效呢？这点法律界曾经也有争议，但是目前已经形成了一致意见，转让合同是有效的，只是房地产登记机构不准办理转让登记。第三十八条第（四）款：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。未经其他共有人书面同意，可能是表见代理，那么就是有效合同；也可能是效力待定，因为其他共有人可能会追认，若追认肯定是有效合同。可见《城市房地产管理法》第三十八条的规定主要是管理性强制规定，违反该规定，并不一定合同无效，只是登记机构从行政管理的角度不给予登记。
　　认为购买查封房屋的买卖合同无效的人是混淆了合同效力与登记效力，买卖合同是有效的，只是没有登记还没有取得物权，不得对抗善意第三人。区分两则的效力，具有一定的实际意义：1、有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。2、买受人有权依据合同主张违约赔偿。若合同无效，违约责任也就无效了。3、买受人有权依据合同要求继续履行合同，要求办理产权登记。若确认合同无效，就要返还房屋，那么就妨碍了现有的财产秩序，也剥夺了买受人主张房屋的权利。

　　其次，从其他规定分析买卖合同的效力。
　　《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年2月10日通过）第21条：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任”。现在法院的查封都是登记的，被执行人也不太可能隐瞒，登记部门更不能擅自办理登记，若这种情况发生，则要追求其法律责任，该规定明显带有行政管理的色彩。而且该规定只是明确登记行为无效，没有规定转让合同也无效。
　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 （2004年10月26日通过）第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。 该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，法院的查封没有公示不得对抗善意第三人。其实该规定的基础都是转让合同是有效的，若无效就不可能对抗第三方，而且本条的规定也取代了《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》。
　　《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日通过）第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定，不登记不产生物权，也不影响合同的效力。物权法的出台，明确了合同效力与物权登记无关。最典型的规定是抵押权，原来规定抵押不登记，抵押合同无效，但是物权法规定抵押不登记只是抵押权无效，抵押合同还是有效的。

　　购买查封房屋的转让合同应该是合法有效的，是双方真实意思的表示，只是房地产登记机关不受理转让登记，所以买受人也要注意不能取得所有权的风险。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



海南省人民政府


海南省城市市政设施管理规定
海南省人民政府


《海南省城市市政设施管理规定》已经1995年4月11日海南省人民政府第67次常务会议通过

第一章 总 则
第一条 为加强城市市政设施的管理，充分发挥市政设施的使用功能，保持设施完好，有利生产，方便生活，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本规定。
第二条 本规定适用范围：
（一）城市道路设施：包括车行道、人行道、里巷和楼间甬路，路面边缘至建筑线之间的土路、广场、公共停车场（包括地下停车场、多层停车场）以及路肩、分隔带、道路两侧边沟、路名牌等道路附属设施；
（二）城市桥涵设施：包括各种桥梁、涵洞、地道、以及桥上和地道内的照明灯具、桥名牌、吨位牌等桥涵附属设施；
（三）城市排水设施：包括雨水管道、污水管道、雨水污水合流管道、明渠、泵站、污水处理厂及其附属设施等；
（四）城市防洪设施：包括城市防洪堤岸、河坝、防洪墙、排涝泵站、排洪道及其附属设施等；
（五）城市道路照明设施：包括城市道路、桥梁、广场、公共绿地等的照明设施。
第三条 省、市、县、自治县建设（城建）部门是当地市政设施的行政主管部门。市政设施行政主管部门可以委托城市管理监察组织具体执行本规定。
市政设施行政主管部门依法对市政设施的建设、使用实施监察管理，及时查处违反市政设施管理规定的行为。公安、电力、电信、工商行政管理等有关部门应当配合做好市政设施管理工作。
第四条 市政设施的建设必须统一规划、统一建设、统一管理。新建、改建、扩建的市政设施工程，必须经过规划部门审批，综合考虑道路上下各种管线的技术要求、运行规律和相互关系，确定经济合理的管线布局方案。市政设施行政主管部门按先建地下工程，后建地面工程的步骤组
织实施；有条件的，应当依照规划一次性建成统一管线通道（包括地沟和地面管架），再向各种管线的产权单位收取管线通道使用费。
第五条 市政设施行政主管部门要加强对新建、改建、扩建的市政设施工程的监督管理，组织和参加市政设施建设项目的设计会审、竣工验收。工程竣工后，市政设施行政主管部门应当督促施工单位和建设单位将已竣工的工程的图纸、文件、技术资料装订成册，存入城市建设档案馆备
查。
第六条 大型市政设施工程的设计、施工应当采用公开竞标方式确定设计方案和施工单位。市政设施工程的设计和施工单位必须具有相应的资质等级。
第七条 人民政府鼓励和支持单位和个人独资或联合投资兴建市政设施。
第八条 市政设施行政主管部门负责城市市政设施的维护和管理。各单位投资修建的专用市政设施和单位内部的市政设施，由产权单位负责维护和管理。但是，必须服从市政设施行政主管部门的行业管理。
任何单位和个人都有依法使用市政设施的权利和保护市政设施的义务，并有权制止、检举和控告破坏、盗窃市政设施和其他违反本规定的行为。
人民政府或市政设施行政主管部门对维护市政设施成绩显著的单位和个人，应当给予表彰和奖励。

第二章 城市道路设施管理
第九条 市政设施主管部门负责城市道路设施的管理。道路上的交通安全设施由公安部门负责管理。市政设施行政主管部门必须督促各养护管理单位保持道路设施完好、路面平整、车辆畅通、行车方便。
第十条 市区内各条道路的交叉口应当设置明显的路标。路标应当定期油饰，标杆应当与地面垂直，统一式样。路标应当用标准中英文书写。任何单位和个人不得随意移动、损坏路标。
第十一条 禁止下列行为：
（一）在道路上拌合水泥、砂浆、混凝土等；
（二）在道路上碾压炉灰、铁板等；
（三）在道路上洒放物品；
（四）在道路上焚烧物品，焊接作业；
（五）在非指定的道路上进行机动车试刹车；
（六）挪动、拴拽、涂改、遮挡、敲击路名牌等道路附属设施；
（七）向道路、路肩和道路两侧边沟倾倒垃圾、污水或其他废弃物；
（八）其他障碍和损坏道路的行为。
第十二条 严禁在城市道路上下随意架设（埋设）管线。凡需利用城市道路架设（埋设）管线的必须经过市政设施行政主管部门批准。
设置在道路上的各种井子，必须符合市政设计标准，与路面平齐，井盖齐全，以保证车辆和行人安全通行。
第十三条 市政设施行政主管部门应当经常检查道路设施缺损状况，发现井子塌陷、井盖缺损的，应当立即设置明显标志，并及时修复或通知产权单位及时修复。
各种地下管道发生渗、漏、泡、冒等情况的，市政设施行政主管部门应当及时抢修或通知产权单位及时抢修。
市政设施行政主管部门应当设置热线电话，发动群众及时报告市政设施缺损情况，维护市政设施完好。
第十四条 各单位修建与市区道路相通或相交的专用道路、桥涵时，应当事先征得市政设施行政主管部门的同意。
第十五条 禁止履带式车辆、铁轮车和其他对道路有损坏的车辆在铺装面的道路上行驶。确需行驶的，必须经过市政设施行政主管部门和公安部门同意，并采取妥善的保护措施后，方可按照规定的时间、路线通行。

第三章 城市道路设施占用管理
第十六条 任何单位和个人不准擅自占用城市道路设施和占压地下管线。不准占用城市道路设施开设集贸市场、摆摊设点、停放车辆、堆物作业、搭棚、盖房、设置广告标志和进行其他妨碍其使用功能的活动。确需临时占用城市道路设施的，必须经过城市市政设施行政主管部门和公安
部门审批，由市政设施行政主管部门收取占道费，发放占用道路许可证后，方可占用。
第十七条 经批准占用城市道路设施的单位和个人必须严格按批准的时间、地点和范围临时占用城市道路设施，不得改动或扩大。占用结束后，应当及时将路面清理干净，恢复原状，市政设施行政主管部门应当及时验收。占用城市道路设施造成损坏的应当承担赔偿责任。因道路维修、
拓宽或改建需要中止或终止占道的，占道单位和个人应当在限期内撤出。

第四章 城市道路挖掘管理
第十八条 任何单位和个人不得随意挖掘城市道路。必须挖掘城市道路的单位和个人，应当持有规划部门批准的建设工程规划许可证和相关的设计图纸，向市政设施行政主管部门办理道路挖掘申请和审批手续，并须征得公安部门同意，由市政设施行政主管部门收取道路挖掘修复保证金
，发放道路挖掘许可证后，方可施工。
第十九条 燃气、自来水、电信、电力等单位应当在每年3月底前向市政设施行政主管部门申报当年的掘路计划，由市政设施行政主管部门统一安排挖掘工作。
第二十条 城市道路上下各种管线的产权单位应当将准确的工程图纸和其他技术资料存入城市建设档案馆备查，否则，施工单位在挖掘城市道路时，因管线位置不明造成损坏的，不负赔偿责任。
第二十一条 市政设施行政主管部门应当充分利用现代化的办公手段整理入档资料，并在审批挖掘道路时，向施工单位提供地下管线资料。凡有地下管线资料入档，没有向施工单位提供，批准挖掘后造成管线损坏的，市政设施行政主管部门应当负赔偿责任。
第二十二条 挖掘道路的施工单位必须严格按照批准挖掘的位置、面积、时间以及有关的技术要求文明施工。需要移动位置、扩大面积、延长时间的，必须办理变更手续。道路挖掘施工现场应当设置明显标志，采取安全防护措施。不得损坏其他设施，不得危及附近建筑物的安全。竣工
后必须及时清理现场，修复路面及相关设施，市政设施行政主管部门必须及时验收。
验收合格后，市政设施行政主管部门应当立即将保证金退还给挖掘道路的单位和个人。
第二十三条 各种地下管线的产权单位在敷设地下管线时必须选择符合国家标准的优质材料。凡因管线器材质量原因在道路建成后经常发生渗、漏、泡、冒等情况的，应当追查产权单位的责任。因管线事故抢修，产权单位需要立即挖掘道路的，应当同时向市政设施行政主管部门口头通
报，并按道路挖掘管理规定在3天内向市政设施行政主管部门补办手续。
第二十四条 被挖掘的道路沟槽回填时，施工单位应当分层夯实，符合土基密实度和沟槽回填标高等技术标准，不得将混有杂物或未达到密实度标准的土质回填沟槽。路面修补必须采用与原路面种类和标号都相同的材料，标高必须符合有关的技术标准。
第二十五条 挖掘城市道路的施工应当避开交通高峰期，分段开挖，提倡夜间施工，泥土清运不过夜。路面修复应当在限期内完成。

第五章 城市桥涵设施管理
第二十六条 市政设施行政主管部门应当经常观测、检查桥梁、涵洞和隧道质量变化情况，积累资料，防止意外事故发生，保证桥涵安全。
第二十七条 禁止下列行为：
（一）在引桥上或桥梁上下游20米的河道范围内擅自埋设管线，挖沙取土；
（二）在桥梁下停泊船只；
（三）船只通过桥梁时碰撞、拴拉桥桩和纵横梁；
（四）在桥涵设施上乱贴滥画、堆放物料；
（五）其他损坏桥涵设施的行为。
因特殊情况，需要在引桥上或桥梁上下游20米的河道范围内作业的，须经市政设施行政主管部门同意。
第二十八条 车辆通过桥涵时，应当按标志牌的规定行驶，遵守限载、限速等规定，不准在桥涵上试车、停车、超车。装载超重大件的车辆过桥时，应当事先向市政设施行政主管部门办理审批手续，采取安全防范措施，经市政设施行政主管部门同意，按公安部门指定的时间、路线行驶
。
超重车辆通过桥梁时，需要采取桥梁加固保护措施的，车主或货主应当承担桥梁加固所需费用。

第六章 城市排水设施管理
第二十九条 市政设施行政主管部门对城市排水设施应当建立经常的管理、养护、维修和疏浚制度，保持管渠畅通，不得污染城市环境。
市政设施行政主管部门应当经常检测城市排水设施的污水水质，监督有毒污水的排放。
第三十条 任何单位和个人不准损坏城市排水设施，不得擅自在排水管道上圈占用地或兴建构筑物。不得向排水明沟、检查井、雨水口内倾倒垃圾、粪便、渣土等杂物。非维修、建设需要，不准在检查井、排水道口及排水明沟内，设闸憋水或安泵抽水。排水系统采取分流制的，不准将
雨水管和污水管混接。
有毒、有害、含有易燃、易爆物质的污水，必须经过自行处理，达到国家规定的排放标准后，方可排入城市排水设施。
第三十一条 凡因工程建设需要，临时占压、开挖排水管道的，应当事先报经市政设施行政主管部门批准，并设置安全防护措施后，方可按批准的时间、地点占压、开挖。
第三十二条 企业、事业单位安装污水排放管道需要同城市排水管网对接的，应当事先报经市政设施行政主管部门批准，办理许可证，并按规定位置及技术要求接入管网，交纳排水设施使用费。

第七章 城市防洪设施管理
第三十三条 市政设施行政主管部门和有关单位应当互相配合，积极维护河岸、海岸、堤坝、排洪道和泵站等防洪设施完好。在防洪设施防护带内，不准乱挖、乱填和搭盖、堆放物料，不准进行有损防洪设施的任何作业。凡因建设需要，在防护带内立杆、架线、埋设管道的必须事先报
经市政设施行政主管部门批准，并按防洪要求施工。
第三十四条 在防洪设施的防护带内，禁止在非码头区装卸或堆放货物。机械装卸设备需要装设在护岸、防护墙或排洪道上的，应当报经市政设施行政主管部门批准。

第八章 城市道路照明设施管理
第三十五条 市政设施行政主管部门负责城市道路照明设施的养护和管理。专用道路、小区等照明设施，由产权单位负责养护和管理，但必须遵守市政设施管理的有关规定，保证照明设施的正常使用。
第三十六条 严禁任何单位或个人损坏城市道路照明设施。严禁在城市道路照明线上拉线、接灯或安装其它电器设备。凡因建设需要迁移道路照明设施的，应当报经市政设施行政主管部门批准。
第三十七条 新建、改建、扩建城市道路和开发小区道路时，建设单位必须同时配套建设道路照明设施，并与主体工程同时交付使用。

第九章 法律责任
第三十八条 凡违反本规定第十一条、第二十七条、第三十条、第三十三条、第三十四条、第三十六条的，处以1000元以下罚款，责令其立即清理现场，恢复原状；造成损失的应当赔偿损失，并处以被损坏设施修复费两倍的罚款。
违反规定排放污水造成人身伤害的，依法追究责任。
第三十九条 凡违反本规定第十二条、第十三条，未经批准在城市道路上随意架设（埋设）管线的，必须限期拆除或补办手续，并处以被损坏设施修复费两倍的罚款；产权单位的地下管线发生渗、漏、泡、冒等情况未及时修复的，对产权单位处以1000元罚款，造成道路损坏的，处
以被损坏道路修复费两倍的罚款；产权单位自接到市政设施行政主管部门修复管线、塌陷井子或缺损井盖的通知3日后未采取修复措施的，对产权单位处以2000元罚款；产权单位自接到处罚通知之日起3日后仍不修复的，对其重复、加倍罚款。
第四十条 市政设施行政主管部门未能履行本规定的职责，或产权单位未及时修复管线、塌陷井子或缺损井盖，造成人身伤害或财产损失的，应当承担赔偿责任；情节严重的，其主要负责人和直接责任人应当承担行政责任。
第四十一条 凡违反本规定第十五条、第二十八条，造成损坏的，责令其赔偿损失，并处以被损坏设施修复费两倍的罚款。
第四十二条 凡违反本规定第十六条、第十七条、第十八条、第三十一条的，处以1000元罚款，责令其补办手续，并处以相应占道费用和被损坏设施修复费两倍的罚款。
第四十三条 燃气、自来水、电信、电力等单位未按规定向市政设施主管部门申报当年的掘路计划，当年要开挖城市道路的，必须经城市人民政府批准并按规定标准加收50％的罚款；所有单位一年内两次挖一条道路的，加收100％的罚款。
第四十四条 凡违反本规定第二十二条，未按批准的位置、面积或技术要求施工的，处以1000元罚款，责令其恢复原状后再按规定施工，由此而损坏其他设施的，由施工单位负责赔偿。
凡道路挖掘回填、修复达不到本规定第二十四条标准的，由市政设施行政主管部门责令其返工，返工后仍达不到标准的，处以修复费两倍的罚款。
第四十五条 凡违反本规定第三十二条，未经市政设施主管部门批准将污水接入管网的，责令其补办手续，并处以当年应交纳的排水设施使用费两倍的罚款。
第四十六条 盗窃、收购道路井盖等市政设施，尚不构成犯罪的，按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条 对故意阻碍管理人员依法履行职责的，由公安机关依法查处。
第四十八条 市政设施行政主管部门应当公开办事制度，其工作人员应当依法行使职权。对滥用职权，徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十九条 当事人对市政设施行政主管部门的处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定，提出复议或提起诉讼。

第十章 附 则
第五十条 本规定所规定的各种收费办法由省建设厅会同省财税厅、省物价局另行制定。
依照本规定所收取的各种费用，由市政设施行政主管部门开具凭证，财政部门统一收款，统一返还。
第五十一条 本规定由省建设厅负责解释。
第五十二条 本规定自发布之日起施行。



1995年6月7日