国家土地管理局


关于贯彻《城市房地产管理法》若干问题的批复
国家土地管理局



安徽省土地管理局：
你局《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的请示》（皖土［法］字［1995］第33号）收悉。经研究，现按照全国人大常委会《关于加强法律解释工作的决议》中“不属于审判和检察工作中的其他法律、法令如何具体应用的问题，由国务院及主管部门进行解释”的规定，就
法律应用性的一些问题，批复如下：
一、《城市房地产管理法》与《土地管理法》是相互衔接的，突出体现在这两部法律都坚持了全国土地、城乡地政统一管理的体制和原则。地方人民政府在确定房产和土地管理机构设置及其职权时，必须服从法律确定的土地统一管理的原则，即在对土地实行统一管理的前提下，房产管
理和土地管理可以合并由一个部门管理；如果继续实行房产和土地分别由两个部门管理的体制，则只能由土地管理部门一个部门管理土地，而不能出现两个部门管理土地的情况。
二、国务院国发［1990］31号文件在国务院1988年原则批准的建设部和国家土地管理局的“三定”方案的基础上，进一步明确了建设部和国家土地管理局的职责分工。1994年，国务院又先后批准了建设部和国家土地管理局新的“三定”方案，两个部门的职责应当按照新
的“三定”方案执行。
国家土地管理局新的“三定”方案规定的主要职责之一就是“管理土地市场，会同有关部门制订土地市场管理的法规和规章，规范土地市场”，这说明土地管理部门是土地市场即土地使用权出让和转让市场的行政主管部门。房地产市场同时涉及房屋买卖、租赁、抵押和土地使用权转让
、抵押等，凡土地使用权转让、抵押以及房屋租赁涉及土地使用权出租等应由土地管理部门负责规范和管理。
三、《城市房地产管理法》总则第六条的规定，对该法的分则（即第二章至第六章）和附则具有统领和规范的作用。因此，该法第四章规定的“房地产交易”应当由建设行政主管部门（或房产管理部门）和土地管理部门按照各自的职权划分，各司其职，密切配合，共同管理。具体来说
，房地产交易中凡涉及到房产方面的管理，如房屋估价、办理房屋产权过户手续等应由房产管理部门负责；凡涉及到土地方面的管理，如地价评估、办理土地使用权变更登记手续等，应由土地管理部门负责。
四、《城市房地产管理法》第三十三条规定的“房地产价格评估”，也应由建设部门和土地部门按照规定的职权划分，各司其职，密切配合，共同管理。国家土地管理局“三定”方案明确规定土地部门“会同有关部门进行土地估价工作”，“制订土地定级、估价标准……”，各级土地
管理部门据此应切实做好土地分等定级、地价评估和管理工作。
五、《城市房地产管理法》第三十四条第二款所称“县级以上地方人民政府规定的部门”应当由政府确定具体部门。房地产转让，房地产权利人应当在依法向县级以上人民政府土地管理部门申请变更土地登记时，如实申报成交价格。
六、根据《城市房地产管理法》第三十九条关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批”的规定，当事人应当向市、县人民政府土地管理部门提出申请，由该部门审查并报经有批准权的人民政府批准。这是因为，此类房地
产转让审批，实质是划拨土地使用权转让审批，房屋能否转让取决于该房屋所占用的划拨土地使用权转让能否得到批准。只有划拨土地使用权转让先行获得批准后，权利人才能按照其他有关规定转让房地产。
七、“土地收益”与“出让金”都是国有土地所有权的经济体现，属地租性质，应当按照出让金的管理办法进行管理，其土地收益全部上缴财政，用于城市基础设施建设和土地开发。土地管理部门具体实施出让方案，负责代收出让金，同时负责划拨土地使用权转让的审查报批。因此，
第三十九条第二款规定的“土地收益”也应由土地管理部门负责征收管理。
第五十五条规定的房屋出租，是否向国家缴纳“土地收益”（其性质如前所说，与出让金相同），取决于该出租房屋所占用的土地使用权性质，即是划拨土地使用权还是出让土地使用权，而确认其性质的只能是土地管理部门。因此，以划拨方式取得土地使用权的房屋租赁的“土地收益
”，也应按照出让金的管理办法，由土地管理部门负责征收管理。
八、目前，国务院尚未对预售商品房是否可以再行转让的问题作出规定。如果你省作出规定可以再行转让预售商品房，为了有利于保障交易双方当事人的合法权益，特别是确保商品房预购人在房屋建成后能够顺利办理土地登记手续，在国家作出统一规定前，建议规定如商品房预购人再
行转让预售商品房时，商品房预购人应当到土地管理部门办理土地予登记变更手续。
九、以出让方式取得土地使用权的房地产拍卖，目前国家尚无明确规定由谁主持和负责，国家现正在起草和制定《拍卖法》，有关内容可在《拍卖法》中规定。但是，设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房地产时，该划拨土地应纳入出让轨道，作为一种出让行为，
该项拍卖必须由土地管理部门负责。
十、“中介服务机构”和“房地产价格评估人员资格认证”同样应由土地部门和建设部门各司其职、分工负责。具体来说，土地管理部门主要负责土地价格评估机构和土地估价人员的资格认证及其业务指导和管理工作；房产估价机构和房产估价人员的资格认证，则由建设部门负责。
土地管理部门组织考试认证颁发的“土地估价师资格证书”是土地估价人员专业资格的凭证，凡是未经土地管理部门认证或没有土地管理部门参加认证而取得的有关土地估价的证书，其人员都不具备土地估价的专业资格，在实际工作中也不能开展有关业务。具体依据可参见国家土地管
理局“三定”方案；财政部、国家土地管理局、国家国有资产管理局联合下发的《关于印发〈清产核资中土地估价实施细则〉的通知》；财政部、建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局联合下发的《清产核资中土地清查估价方案》；国家土地管理局、国家工商行政管理局联合下发
的《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》；国家土地管理局、国家体改委联合下发的《关于印发〈股份有限公司土地使用权管理暂行规定〉的通知》；国家计委、国家土地管理局联合下发的《关于土地价格评估收费的通知》等文件。
十一、根据《城市房地产管理法》第六十一条的规定办理房地产抵押登记时，可以分别向土地管理部门和房产管理部门申请办理抵押登记。房地产抵押价值中，土地的抵押价值要远远大于房产的抵押价值，抵押权人主要是着眼于土地价值才设定抵押，而且土地使用权抵押的合法性决定
了整个房地产抵押的合法性。因此，如果一个部门负责抵押登记，这个部门应为土地管理部门。
十二、《城市房地产管理法》没有对房屋出租是否办理土地登记作出规定，可以根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条等条款的规定，由出租人到土地管理部门办理土地使用权出租登记。



1995年3月11日
安徽省合肥市人民政府


关于印发合肥市廉租住房保障暂行办法的通知
合政〔2007〕134号

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
　　现将《合肥市廉租住房保障暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二００七年十二月九日


合肥市廉租住房保障暂行办法

　　第一章　总　　则

　　第一条　为了完善廉租住房制度，逐步解决城市低收入家庭的住房困难，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于本市市区范围内廉租住房的保障及监督管理。
　　第三条　本市廉租住房保障水平应当根据财政承受能力和居民住房状况合理确定。
　　第四条　市人民政府房地产行政主管部门负责本市廉租住房保障工作，市、区廉租住房管理机构具体负责实施廉租住房保障工作。
　　市人民政府发展和改革、公安、监察、建设、民政、财政、规划、劳动和社会保障、国土资源、统计、价格、税务、土地储备、住房公积金管理、金融管理等部门和街道办事处按照各自职责，协同做好廉租住房保障工作。

　　第二章　保障方式

　　第五条　城市低收入家庭廉租住房保障方式以发放租金补贴为主，实物配租为辅。
　　本办法所称租金补贴，是指廉租住房管理机构向符合条件的申请家庭按照规定的标准发放住房租金补贴，由其自行承租住房。
　　本办法所称实物配租，是指廉租住房管理机构向符合条件的申请家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。
　　第六条　廉租住房保障面积标准、租金补贴标准由市人民政府房地产行政主管部门会同有关部门根据本市居民平均住房状况、财政承受能力、家庭人口结构等因素确定，报市人民政府批准后，每年向社会公布一次。
　　第七条　廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。廉租住房保障资金来源包括：
　　（一）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
　　（二）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；
　　（三）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；
　　（四）廉租住房租金收入；
　　（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。
　　第八条　提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，应当全部用于廉租住房建设。
　　土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%。
　　廉租住房租金收入应当按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
　　第九条　实物配租的廉租住房来源主要包括：
　　（一）政府出资建设的廉租住房；
　　（二）政府出资收购的住房；
　　（三）社会捐赠的住房；
　　（四）其他渠道筹集的住房。
　　第十条　廉租住房建设用地以划拨方式供应。
　　廉租住房建设用地应当纳入本市年度土地供应计划，在申报年度用地计划指标时单独列出，确保优先供应。
　　廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。
　　第十一条　廉租住房建设免收各种行政事业性收费和政府性基金（见附表）。
　　廉租住房出租暂免征营业税、房产税。
　　社会各界向政府捐赠廉租住房房源，符合条件的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。
　　第十二条　新建廉租住房单套建筑面积控制在５０平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。
　　配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目，应当在用地规划设计条件、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、布局、套数、套型、建设标准以及建成后的移交或者回购等事项。

　　第三章　申请与核准

　　第十三条　符合下列条件的家庭，可以申请廉租住房保障：
　　（一）申请家庭成员均具有本市市区居民户口；
　　（二）申请家庭收入、人均住房面积符合市人民政府规定的廉租住房保障标准；
　　（三）申请家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系。
　　廉租住房保障对象的家庭收入、人均住房面积标准，由市人民政府房地产行政主管部门会同民政、财政、劳动和社会保障、统计等部门，根据本市财政承受能力、居民收入、居住水平、住房价格等因素确定，报市人民政府批准后，每年向社会公布一次。
　　第十四条　申请廉租住房保障，应当提供下列材料：
　　（一）申请家庭收入情况的证明材料；
　　（二）申请家庭住房状况的证明材料；
　　（三）申请家庭成员身份证、户口簿及婚姻状况证明材料；
　　（四）其他证明材料。
　　第十五条　申请廉租住房保障，按照下列程序办理：
　　（一）申请家庭到户口所在地的区廉租住房管理机构领取《廉租住房申请表》，经所在单位或户口所在地街道办事处签署意见后，向区廉租住房管理机构提出书面申请；
　　（二）区廉租住房管理机构自受理申请之日起３０日内，通过审核材料、入户调查、邻里访问等方式对申请家庭的住房、收入等情况进行审核，并将审核意见和申请材料一并报送市廉租住房管理机构；
　　（三）市廉租住房管理机构应当自收到材料之日起１５日内完成审核，并予以公示，公示期限为１０日；经公示无异议或者异议不成立的，申请家庭作为廉租住房保障对象予以登记，并向社会公开登记结果。
　　经审核，不符合条件的，廉租住房管理机构应当书面通知申请家庭，说明理由。申请家庭对审核结果有异议的，可以向市人民政府房地产行政主管部门申诉。
　　第十六条　符合条件的申请家庭，只能选择一种廉租住房保障方式。
　　实物配租优先配给孤、老、病、残等特殊困难家庭和最低生活保障家庭及其他急需救助的家庭。候租家庭较多时，按照公开摇号等方法确定配租家庭。
　　第十七条　实行租金补贴保障的家庭，应当与区廉租住房管理机构签订《廉租住房租金补贴协议》，并与房屋产权人签订《房屋租赁合同》后，方可领取租金补贴。《房屋租赁合同》须经公证机构公证。
　　实行实物配租的家庭，应当与房屋产权人签订《廉租住房租赁合同》并按期缴纳租金。租金标准由市人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门确定。

　　第四章　监督管理

　　第十八条　享受廉租住房保障的家庭，应当按年度向区廉租住房管理机构申报家庭人口、收入及住房变动等情况。区廉租住房管理机构应当对申报情况进行核实，并向市廉租住房管理机构提出处理意见，由市廉租住房管理机构按照规定调整租金补贴额度或者实物配租面积、租金等，或者取消其廉租住房保障资格。
　　区廉租住房管理机构应当定期对享受廉租住房保障的家庭人口、收入及住房等情况进行检查，对家庭年收入超出规定标准或者现住房面积超出规定标准的，报市廉租住房管理机构取消其廉租住房保障资格。
　　第十九条　享受实物配租的家庭有下列行为之一的，由市廉租住房管理机构收回其承租的廉租住房：
　　（一）将承租的廉租住房转租、转借的；
　　（二）擅自将廉租住房调换或者改变房屋用途的；
　　（三）无正当理由连续６个月以上未在廉租住房内居住的；
　　（四）无正当理由累计６个月以上未缴纳廉租住房租金的。
　　第二十条　违反本办法规定，不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况，骗取廉租住房保障的，由市廉租住房管理机构责令其退还已领取的租金补贴，或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额，５年内不得再申请廉租住房保障；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十一条　国家机关工作人员在廉租住房保障工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五章　附　　则

　　第二十二条　肥东、肥西、长丰三县可依据本办法，结合实际情况，制定具体实施办法。
　　第二十三条　本办法自２００８年１月１日起施行。２００３年１２月２６日市人民政府发布的《合肥市城市廉租住房管理办法》（合政［２００３］１３９号）同时废止。


　　附表：合肥市廉租住房建设免收行政事业性收费和政府性基金统计表

序号 收费项目 收费单位 收费标准
1 城市基础设施配套费 市建委 免收
2 拆迁管理费 市拆迁办 免收
3 人防易地建设费 市人防办 免收
4 白蚁预防费 市白蚁防治所 免收
5 城市排水设施有偿使用费 市建委 免收
6 工程质量监督费 市建委 免收
7 工程定额测定费 市建委 免收
8 散装水泥专项资金 市散装水泥办 免收
9 新型墙体材料专项基金 市墙改办 免收
10 新菜地开发建设基金 市国土资源局 免收




合肥市人民政府办公厅　　　　　
二００七年十二月十日