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买方贷款不及时,卖方解约须谨慎/奚正辉

时间:2024-07-26 01:59:13 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8946
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买方贷款不及时,卖方解约须谨慎

奚正辉


  案例:2009年4月,夏某向顾某购买了上海市闵行区七莘路一套房屋,签署了房地产买卖合同,合同第6条约定:甲乙双方确认在2009年5月10日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第9条:乙方未按本合同付款协议约定的期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算,逾期超过10日的,甲方有权解除合同,并要求乙方赔偿总房款的20%。付款协议第2条约定:乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续,贷款金额为140万,若贷款金额不足或银行未批准,乙方于送件当日现金补足。第3条约定:待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件,于银行取得它证后7日内放款给甲方。

  合同签订当日夏某支付了首付款61万,后夏某由于信用卡有逾期还款记录,中国银行未予批准其贷款,直到5月25日乙方的贷款才在招商银行获批准。
  顾某于2009年5月22日发函解除买卖合同。夏某收到解除函后找到本律师,本律师建议其立即回函给顾某不同意解除并要求继续履行合同。由于新的《合同法解释二》第24条规定:当事人没有约定异议期间,在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。故律师于6月30日就向法院提起诉讼,要求法院确认解除无效并要求顾某继续履行房地产买卖合同。
夏某到底有没有违约,是否逾期付款,庭审中发生了激烈的辩论。

本律师代理夏某发表了如下代理意见:

1、付款协议作为买卖合同正文的补充,若两者有矛盾,以付款协议为准。合同正文第6条约定的过户时间,是双方在打印买卖合同时必须填写的时间,若该时间不填写,买卖合同是无法打印的,故2009年5月10日是双方预估的过户时间。付款协议约定的过户时间才是双方真实意思的表示。

2、付款协议约定:乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续,待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。故本买卖合同没有约定夏某办完贷款的时间,只约定了夏某在7日内要向银行申请办理贷款。而且本买卖合同约定的过户时间是夏某贷款批准后3个工作日内,夏某贷款未批准前,双方约定的过户时间还没有到期。故夏某不存在逾期付款及逾期办理过户。

3、夏某在积极办理贷款,签订合同当日就向中国银行申请贷款,预审通过后,发现后信用卡逾期还款的记录,中国银行才没有批准。夏某得知后立刻联系中介公司,找到招商银行,招商银行于5月25日已经批准夏某的贷款。故夏某不存在违约行为,其要求顾某继续履行也没有任何付款障碍。

4、本案是顾某违约,因为房价上涨顾某要求加价,夏某没有同意,顾某才发函要求解除。相信恶意违约方的无理解约要求法院定不会支持。

  最终法院也采纳了本律师的意见,判决继续履行房地产买卖合同。由于这类型的案件在目前行情下发生地较多,笔者望本案例能起到一定示范与警示作用。
  本案纠纷的产生除了顾某因为房价上涨不肯按原价格出售外,还有一个重要原因是付款条件约定的不是很明确。本案中约定了一个交易过户的具体日期,但是在合同附件里的付款协议又约定了待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。若贷款申请通过在约定的交易过户日期之前,就不会发生问题,若贷款申请通过在约定的交易过户日期之后,就发生矛盾了,有矛盾应该以之后的付款协议为准。这也提示我们在签署房地产买卖合同时要非常细心,文字的表达很重要。签署二手房买卖合同并不复杂,但要签好二手房买卖合同却有一定难度。首先要熟悉二手房的交易流程,其次要熟悉交易的相关法律及政策,最后要有一定的文书写作表达能力。
  若本案没有约定贷款的日期,或者约定了乙方贷款办理的日期,那么案件将发生根本变化。没有约定贷款日期,那么双方必须在约定的日期办理交易过户,乙方因为贷款没有批准不去办理交易过户,那么甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任。若在买卖合同约定了乙方办理贷款的期限,乙方不能办理,那么甲方也可以追究乙方的违约责任,甚至解除合同。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



外商投资企业清算办法

对外贸易经济合作部


外商投资企业清算办法

(1996年6月15日国务院批准 1996年7月9日对外贸易经济合作部发布)



              第一章 总则

 第一条 为了保障外商投资企业清算的顺利进行,保护债权人和投资者的合法权益,维护社会经济秩序,根据有关法律的规定,制定本办法。


 第二条 在中华人民共和国境内依法设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业(以下简称企业)进行清算,适用本办法。企业被依法宣告破产的,依照有关破产清算的法律、行政法规办理。


 第三条 企业能够自行组织清算委员会进行清算的,依照本办法关于普通清算的规定办理。企业不能自行组织清算委员会进行清算或者依照普通清算的规定进行清算出现严重障碍的,企业董事会或者联合管理委员会等权力机构(以下简称企业权力机构)、投资者或者债权人可以向企业审批机关申请进行特别清算。企业审批机关批准进行特别清算的,依照本办法关于特别清算的规定办理。企业被依法责令关闭而解散,进行清算的,依照本办法关于特别清算的规定办理。


 第四条 企业清算应当依照国家有关法律、行政法规的规定,以经批准的企业合同、章程为基础,按照公平、合理和保护企业、投资者、债权人合法权益的原则进行。


             第二章 普通清算




             第一节 清算期限





 第五条 企业清算开始之日为企业经营期限届满之日,或者企业审批机关批准企业解散之日,或者人民法院判决或者仲裁机构裁决终止企业合同之日。


 第六条 企业清算期限自清算开始之日起至向企业审批机关提交清算报告之日止,不得超过180日。因特殊情况需要延长清算期限的,由清算委员会在距清算期限届满的15日前,向企业审批机关提出延长清算期限的申请。延长的期限不得超过90日。


 第七条 企业在清算期间,不得开展新的经营活动。


             第二节 清算组织





 第八条 企业进行清算,应当由企业权力机构组织成立清算委员会。清算委员会应当自清算开始之日起15日内成立。


 第九条 清算委员会至少由3人组成,其成员由企业权力机构在企业权力机构成员中选任或者聘请有关专业人员担任。
  清算委员会设主任一人,由企业权力机构任命。经企业权力机构同意,清算委员会可以聘请工作人员办理清算的具体事务。


 第十条 清算期间有下列情形之一的,应当更换清算委员会成员:(一)清算委员会成员有违法行为;(二)债权人请求并确有正当理由;(三)清算委员会成员死亡或者丧失行为能力。


 第十一条 清算委员会在清算期间行使下列职权:(一)清理企业财产,编制资产负债表和财产清单,制定清算方案;(二)公告未知债权人并书面通知已知债权人;(三)处理与清算有关的企业未了结的业务;(四)提出财产评估作价和计算依据;(五)清缴所欠税款;(六)清理债权、债务;(七)处理企业清偿债务后的剩余财产;(八)代表企业参与民事诉讼活动。


 第十二条 清算委员会编制的资产负债表和财产清单、提出的财产评估作价和计算依据、制定的清算方案,须经企业权力机构确认后,报企业审批机关备案。


 第十三条 清算委员会成立后,企业有关人员应当在清算委员会指定的期限内将企业的会计报表、财务帐册、财产目录、债权人和债务人名册以及与清算有关的其他资料,提交清算委员会。


 第十四条 清算委员会应当依法履行清算义务,并按照协商原则处理有关清算的事务。
  清算委员会成员应当忠于职守,不得利用职权收受贿赂或者谋取非法收入,不得侵占企业财产。


 第十五条 清算期间,企业审批机关和其他有关主管机关可以派人参加企业有关清算的会议,监督企业清算工作。


             第三节 通知与公告





 第十六条 企业应当自清算开始之日起7日内,将企业名称、地址、清算原因和清算开始日期等以书面通知企业审批机关、企业主管部门、海关、外汇管理机关、企业登记机关、税务机关和企业开户银行等有关单位;企业有国有资产的,还应当通知国有资产管理行政主管部门。


 第十七条 清算委员会应当自成立之日起10日内,书面通知已知的债权人申报债权,并应当自成立之日起60日内,至少两次在一种全国性报纸、一种当地省或者市级报纸上刊登公告。第一次公告应当自清算委员会成立之日起10日内刊登。
  清算公告应当写明企业名称、地址、清算原因、清算开始日期、清算委员会通讯地址、成员名单及联系人等。


 第十八条 债权人应当自接到通知书之日起30日内,未接到通知书的自第一次公告之日起90日内,向清算委员会申报债权。


 第十九条 债权人应当在规定的期限内申报债权,并提交有关债权数额以及与债权有关的证明材料。
  未在规定的申报债权期限内申报债权的,按照以下规定处理:(一)已知债权人的债权,应当列入清算;(二)未知债权人的债权,在企业剩余财产分配结束前,可以请求清偿;企业剩余财产已经分配结束的,视为放弃债权。


           第四节 债权、债务与清偿





 第二十条 对债权人申报的债权,清算委员会应当进行登记,并在核定债权后,将核定结果书面通知债权人。


 第二十一条 债权人对清算委员会关于债权的核定结果有异议的,可以自收到书面通知之日起15日内,要求清算委员会进行复核。债权人对复核结果仍有异议的,可以自收到复核的书面通知之日起15日内向企业住所地的人民法院提起诉讼;债权人与企业有仲裁约定的,应当依法提交仲裁。诉讼或者仲裁期间,清算委员会不得对有争议的财产进行分配。


 第二十二条 清算委员会对清算期间发生的财产盘盈或者盘亏、变卖,无力归还的债务或者无法收回的债权,以及清算期间的收入或者损失等,应当书面向企业权力机构说明原因、提出证明并计入清算损益。


 第二十三条 下列清算费用从清算财产中优先支付:(一)管理、变卖和分配企业清算财产所需的费用;(二)公告、诉讼、仲裁费用;(三)在清算过程中需要支付的其他费用。


 第二十四条 清算开始之日前成立的有财产担保的债权,债权人享有就该担保物优先受偿的权利。有财产担保的债权,其数额超过变卖担保物所得的价款,债权人未受清偿的部分,依照本办法第二十五条规定的顺序受偿。


 第二十五条 清算财产优先支付清算费用后,按照下列顺序清偿:(一)职工的工资、劳动保险费;(二)国家税款;(三)其他债务。


 第二十六条 清算费用未支付、企业债务未清偿以前,企业财产不得分配。企业支付清算费用,并清偿其全部债务后的剩余财产,按照投资者的实际出资比例分配;但是法律、行政法规或者企业合同、章程另有规定的除外。


 第二十七条 清算过程中发现企业财产不足清偿债务的,清算委员会应当向人民法院申请宣告企业破产;被依法宣告破产的,依照有关破产清算的法律、行政法规办理。


 第二十八条 自清算开始之日前的180日内,企业的下列行为无效:(一)无偿转让企业财产;(二)非正常压价出售企业财产;(三)对原来没有财产担保的债务提供财产担保;(四)对未到期的债务提前清偿;(五)放弃本企业的债权。
  自清算开始之日起至清算终结前,中外投资者对企业财产不得处理。


         第五节 清算财产的评估作价与处理





 第二十九条 对清算财产评估作价,应当按照以下规定办理:(一)企业合同、章程有规定的,按照企业合同、章程的规定办理;(二)企业合同、章程没有规定的,由中外投资者协商决定,并报企业审批机关批准;(三)企业合同、章程没有规定,中外投资者协商不能达成一致意见的,由清算委员会依照国家有关规定及参照资产评估机构的意见确定并报企业审批机关批准;(四)法院判决或者仲裁裁决终止企业合同,并规定清算财产评估作价办法的,依照判决或者裁决的规定办理。


 第三十条 清算财产变卖时,企业投资者有优先购买权,由出价高的一方购买。


             第六节 清算终结





 第三十一条 清算委员会完成清算方案所确定的工作后,应当制作清算报告。清算报告应当包括以下内容:(一)清算的原因、期限、过程;(二)债权、债务的处理结果;(三)清算财产的处理结果。


 第三十二条 清算报告经企业权力机构确认后,报企业审批机关备案。


 第三十三条 自清算报告提交企业审批机关之日起10日内,清算委员会须向税务机关、海关分别办理注销登记。
  清算委员会应当自办结前款手续之日起10日内,将清算报告并附税务机关、海关出具的注销登记证明,报送企业登记机关,办理企业注销登记,缴销营业执照,并负责在一种全国性报纸、一种当地省或者市级报纸上公告企业终止。


 第三十四条 企业清算结束,在办理企业注销登记手续之前,应当按照下列规定移交其所保管的各项会计凭证、会计帐册及会计报表等资料:(一)中外合资经营企业、中外合作经营企业由中方投资者负责保管;中方投资者有二个以上的,由企业主管部门指定其中一个负责保管;(二)外资企业由企业审批机关指定的单位负责保管。


             第三章 特别清算





 第三十五条 企业审批机关批准特别清算之日或者企业被依法责令关闭之日,为特别清算开始之日。


 第三十六条 企业进行特别清算,由企业审批机关或其委托的部门组织中外投资者、有关机关的代表和有关专业人员成立清算委员会。


 第三十七条 清算委员会设主任一人,由企业审批机关或其委托的部门指定。特别清算期间,清算委员会主任行使企业法定代表人的职权,清算委员会行使企业权力机构的职权。
  清算委员会处理有关清算的事务,向企业审批机关报告工作。


 第三十八条 清算委员会可以召集企业权力机构会议和债权人会议、商讨有关清算的具体事项。


 第三十九条 所有债权人均为债权人会议成员,债权人会议成员享有表决权,但有财产担保的债权人未放弃优行先受偿权的除外。债权人会议主席由企业审批机关或其委托的部门从有表决权的债权人中指定。


 第四十条 债权人会议由清算委员会负责召集。清算委员会应当自债权人会议召开的15日前书面通知债权人。债权人不能出席债权人会议时,应当书面委托代理人出席会议。


 第四十一条 债权人会议行使下列职权:(一)审查债权人提供的有关债权的证明材料以及债权数额和担保情况;(二)了解债务清偿情况,就清算方案和债务清偿情况向清算委员会提出债权人意见。


 第四十二条 清算委员会制定的清算方案和制作的清算报告须经企业审批机关确认。


 第四十三条 特别清算,本章未规定,适用本办法第二章的规定。


             第四章 法律责任





 第四十四条 清算期间,企业开展新的经营活动的,由企业登记机关责令改正,可以处1万元以上10万元以下的罚款。


 第四十五条 企业不按照本办法第十七条的规定通知或者公告债权人的,由企业登记机关责令改正,可以处1万元以上10万元以下的罚款。


 第四十六条 中外投资者违反本办法第二十八条第二款的规定,在清算期间处理企业财产的,由企业审批机关责令恢复原状或者责令向企业返还被处理的财产;造成损害的,依法承担赔偿责任。


 第四十七条 清算委员会不按照本办法第三十二条、第三十三条的规定向企业审批机关报送清算报告备案、向企业登记机关报送清算报告的,报送清算报告隐瞒重要事实或者重大遗漏的,由企业审批机关、企业登记机关责令改正。
  清算委员会不按照本办法第三十三条的规定办理企业注销登记的,由企业登记机关吊销其营业执照,并予以公告。


 第四十八条 企业在进行清算时,隐匿财产,对资产负债表或者财产清单作虚伪记载或者清算费用未支付、企业债务未清偿以前分配企业财产的,由企业审批机关、企业登记机关责令改正,企业登记机关对企业处隐匿财产或者未清偿企业全部债务前分配企业财产金额1%以上5%以下的罚款;对直接负责的主管人员和其他责任人员处1万元以上10万元以下的罚款。


 第四十九条 清算委员会成员利用职权徇私舞弊,谋取非法收入或者侵占企业财产的,由企业审批机关、企业登记机关责令退还侵占的企业财产,企业登记机关没收违法所得,可以并处违法所得1倍以上5倍以下罚款。


 第五十条 违反本办法的规定,构成犯罪的,依法追究刑事责任。


              第五章 附则




 第五十一条 本办法自发布之日起施行。


中药品种保护条例

国务院


中药品种保护条例
1992年10月14日,国务院

第一章 总 则
第一条 为了提高中药品种的质量,保护中药生产企业的合法权益,促进中药事业的发展,制定本条例。
第二条 本条例适用于中国境内生产制造的中药品种,包括中成药、天然药物的提取物及其制剂和中药人工制成品。
申请专利的中药品种,依照专利法的规定办理,不适用本条例。
第三条 国家鼓励研制开发临床有效的中药品种,对质量稳定、疗效确切的中药品种实行分级保护制度。
第四条 国务院卫生行政部门负责全国中药品种保护的监督管理工作。国家中药生产经营主管部门协同管理全国中药品种的保护工作。

第二章 中药保护品种等级的划分和审批
第五条 依照本条例受保护的中药品种,必须是列入国家药品标准的品种。经国务院卫生行政部门认定,列为省、自治区、直辖市药品标准的品种,也可以申请保护。
受保护的中药品种分为一、二级。
第六条 符合下列条件之一的中药品种,可以申请一级保护:
(一)对特定疾病有特殊疗效的;
(二)相当于国家一级保护野生药材物种的人工制成品;
(三)用于预防和治疗特殊疾病的。
第七条 符合下列条件之一的中药品种,可以申请二级保护:
(一)符合本条例第六条规定的品种或者已经解除一级保护的品种;
(二)对特定疾病有显著疗效的;
(三)从天然药物中提取的有效物质及特殊制剂。
第八条 国务院卫生行政部门批准的新药,按照国务院卫生行政部门规定的保护期给予保护;其中,符合本条例第六条、第七条规定的,在国务院卫生行政部门批准的保护期限届满前六个月,可以重新依照本条例的规定申请保护。
第九条 申请办理中药品种保护的程序:
(一)中药生产企业对其生产的符合本条例第五条、第六条、第七条、第八条规定的中药品种,可以向所在地省、自治区、直辖市中药生产经营主管部门提出申请,经中药生产经营主管部门签署意见后转送同级卫生行政部门,由省、自治区、直辖市卫生行政部门初审签署意见后,报国务院卫生行政部门。特殊情况下,中药生产企业也可以直接向国家中药生产经营主管部门提出申请,由国家中药生产经营主管部门签署意见后转送国务院卫生行政部门,或者直接向国务院卫生行政部门提出申请。
(二)国务院卫生行政部门委托国家中药品种保护审评委员会负责对申请保护的中药品种进行审评。国家中药品种保护审评委员会应当自接到申请报告书之日起六个月内做出审评结论。
(三)根据国家中药品种保护审评委员会的审评结论,由国务院卫生行政部门征求国家中药生产经营主管部门的意见后决定是否给予保护。批准保护的中药品种,由国务院卫生行政部门发给《中药保护品种证书》。
国务院卫生行政部门负责组织国家中药品种保护审评委员会,委员会成员由国务院卫生行政部门与国家中药生产经营主管部门协商后,聘请中医药方面的医疗、科研、检验及经营、管理专家担任。
第十条 申请中药品种保护的企业,应当按照国务院卫生行政部门的规定,向国家中药品种保护审评委员会提交完整的资料。
第十一条 对批准保护的中药品种以及保护期满的中药品种,由国务院卫生行政部门在指定的专业报刊上予以公告。

第三章 中药保护品种的保护
第十二条 中药保护品种的保护期限:
中药一级保护品种分别为三十年、二十年、十年。
中药二级保护品种为七年。
第十三条 中药一级保护品种的处方组成、工艺制法,在保护期限内由获得《中药保护品种证书》的生产企业和有关的药品生产经营主管部门、卫生行政部门及有关单位和个人负责保密,不得公开。
负有保密责任的有关部门、企业和单位应当按照国家有关规定,建立必要的保密制度。
第十四条 向国外转让中药一级保护品种的处方组成、工艺制法的,应当按照国家有关保密的规定办理。
第十五条 中药一级保护品种因特殊情况需要延长保护期限的,由生产企业在该品种保护期满前六个月,依照本条例第九条规定的程序申报。延长的保护期限由国务院卫生行政部门根据国家中药品种保护审评委员会的审评结果确定;但是,每次延长的保护期限不得超过第一次批准的保护期限。
第十六条 中药二级保护品种在保护期满后可以延长七年。
申请延长保护期的中药二级保护品种,应当在保护期满前六个月,由生产企业依照本条例第九条规定的程序申报。
第十七条 被批准保护的中药品种,在保护期内限于由获得《中药保护品种证书》的企业生产;但是,本条例第十九条另有规定的除外。
第十八条 国务院卫生行政部门批准保护的中药品种如果在批准前是由多家企业生产的,其中未申请《中药保护品种证书》的企业应当自公告发布之日起六个月内向国务院卫生行政部门申报,并依照本条例第十条的规定提供有关资料,由国务院卫生行政部门指定药品检验机构对该申报品种进行同品种的质量检验。国务院卫生行政部门根据检验结果,可以采取以下措施:
(一)对达到国家药品标准的,经征求国家中药生产经营主管部门意见后,补发《中药保护品种证书》。
(二)对未达到国家药品标准的,依照药品管理的法律、行政法规的规定撤销该中药品种的批准文号。
第十九条 对临床用药紧缺的中药保护品种,根据国家中药生产经营主管部门提出的仿制建议,经国务院卫生行政部门批准,由仿制企业所在地的省、自治区、直辖市卫生行政部门对生产同一中药保护品种的企业发放批准文号。该企业应当付给持有《中药保护品种证书》并转让该中药品种的处方组成、工艺制法的企业合理的使用费,其数额由双方商定;双方不能达成协议的,由国务院卫生行政部门裁决。
第二十条 生产中药保护品种的企业及中药生产经营主管部门,应当根据省、自治区、直辖市卫生行政部门提出的要求,改进生产条件,提高品种质量。
第二十一条 中药保护品种在保护期内向国外申请注册的,须经国务院卫生行政部门批准。

第四章 罚 则
第二十二条 违反本条例第十三条的规定,造成泄密的责任人员,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十三条 违反本条例第十七条的规定,擅自仿制中药保护品种的,由县级以上卫生行政部门以生产假药依法论处。
伪造《中药品种保护证书》及有关证明文件进行生产、销售的,由县级以上卫生行政部门没收其全部有关药品及违法所得,并可以处以有关药品正品价格三倍以下罚款。
上述行为构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十四条 当事人对卫生行政部门的处罚决定不服的,可以依照有关法律、行政法规的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼。

第五章 附 则
第二十五条 有关中药保护品种的申报要求、申报表格等,由国务院卫生行政部门制定。
第二十六条 本条例由国务院卫生行政部门负责解释。
第二十七条 本条例自一九九三年一月一日起施行。