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承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权/王卫国

时间:2024-07-24 17:45:24 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9704
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承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权

作者:王卫国 江西省吉水县人民法院

案情:
2001年3月,胡某租赁赵某一间店面经营百货,租期5年,租金9万元,于每年3月10日前交付当年租金18000元。2003年2月,胡某因经营不善,将该店面转租给刘某,并由刘某交付了当年的租金给胡某转交。2004年初,赵某向刘某表示因资金周转困难欲出售该店面,刘某则表示没钱买下。同年4月,赵某将店面出售给罗某,在办理产权变更登记时,胡某以赵某出售店面未通知自己,侵犯其优先购买权为由起诉要求确认赵某与罗某的出售店面合同无效。

分歧意见:
第一种意见认为:本案胡某享有诉争店面的优先购买权,赵某与罗某的出售店面合同无效。
理由是:胡某承租赵某店面期间,经出租人的默示同意,将店面转租给刘某,我国《合同法》法第224条第一项规定,“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”为此,胡某仍享有租赁店面的优先购买权。尽管本案赵某在出售店面前通知了次承租人刘某,根据合同相对性原则,刘某不能代替胡某享有优先购买权,赵某未在合理期限内通知胡某而出售出租店面,侵犯了胡某的优先购买权,赵某与罗某的出售店面合同无效。
第二种意见认为:本案胡某已丧失对诉争店面的优先购买权,其要求确认赵某与罗某出售店面合同无效的请求应予驳回。
理由是:胡某经出租人的默示同意,将店面转租给刘某,即在刘某与胡某之间成立了一个新的租赁关系,胡某源于原租赁关系享有的优先购买权已转移至刘某享有,故胡某实际上不再享有优先购买权。赵某出售店面前已通知刘某,刘某也放弃了优先购买权,赵、罗之间的买卖关系未侵犯胡某的优先购买权,应驳回胡某的请求。

评析:
我国《合同法》第230条规定,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 国务院《城市私有房屋管理条例》第11条也规定,“房屋所有人出卖出租房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买的权利”,这是关于房屋承租人优先购买权的法律规定。但我国法律对 承租人已将租赁房屋转租后承租人的优先购买权未作明确的规定。
我国确立房屋承租人的优先购买权制度的宗旨是:维护承租人在租赁房屋期间形成的依赖关系,特别是居住房屋的依赖关系,体现了社会中的一种基本人权关系;维护承租人对财产的稳定使用的状况,发挥财产利用的最大效能,促进长期投资。承租人对租赁物的使用与收益,形成了与租赁物的依赖关系,而这正是立法赋予承租人优先购买权藉以稳定承租人与出租人的法律关系、确保承租人对租赁物的依赖从而维护承租人利益的原因所在。
经过出租人的同意的转租受法律的保护,在合法的转租中,承租人将对租赁物的使用收益权转让给次承租人,在使用收益过程中形成的与租赁物的依赖关系也随之转移,为此,法律基于该依赖关系设立的优先购买权应属转租内涵中的应有之义,即承租人在转租房屋的同时,已将房屋的优先购买权一并转移,由次承租人实际享有房屋的优先购买权,承租人不再享有房屋的优先购买权。
综上,笔者赞同第二种意见。




关于发布《饮食业油烟排放标准(试行)》通知

国家环保局


关于发布《饮食业油烟排放标准(试行)》通知

环发[2000]47号

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院有关部委、直属机构,中国科学院,解放军环境保护局:
  为贯彻《中华人民共和国环境保护法》和《中华人民共和国大气污染防治法》,防治大气污染,保护和改善生活环境和生态环境,保护人体健康,加强环境管理,现批准发布《饮食业油烟排放标准(试行)》为强制性国家环境保护标准。
  标准编号、名称如下:
  GWPB5-2000饮食业油烟排放标准(试行)
  本标准由中国环境科学出版社出版,自2000年7月1日起实施。

国家环境保护局
二000的二月二十九日

GWPB5-2000饮食业油烟排放标准(试行)

  前言
  为贯彻《中华人民共和国大气污染防治法》,防治饮食业油烟对大气环境和居住环境的污染,制定本标准。
  本标准规定了饮食业单位油烟的最高允许排放浓度和油烟净化设备的最低去除效率。
  本标准为试行标准,自2000年7月1日起实施。
  本标准由国家环境保护总局负责解释。
  1.主题内容与运用范围
  1.1主题内容
  本标准规定了饮食业单位油烟的最高允许排放浓度和油烟净化设施的最低去除效率。
  1.2适用范围
  1.2.1本标准适用于城市建成区。
  1.2.2本标准适用于现有饮食业单位的油烟排放管理,以及新设立饮食业单位的设计、环境影响评价、环境保护设施竣工验收及其经营期间的油烟排放管理;排放油烟的食品加工单位和非经营性单位内部职工食堂,参照本标准执行。
  1.2.3本标准不适用于居民家庭油烟排放。
  2.引用标准
  下列标准所包含的条文,通过在标准中引用而构成为本标准的条文:
  GB3095-1996环境空气质量标准
  GB/T16157-1996固定污染源排气中颗粒物和气态污染物采样方法
  B14554-1993恶臭污染物排放标准
  3.定义
  本标准采用下列定义
  3.1标准状态
  指温度为273K,压力为101325Pa时的状态。本标准规定的浓度标准值均为标准状态下的干烟气数值。
  3.2油烟
  指食物烹饪、加工过程中挥发的油脂、有机质及其加热分解或裂解产物,统称为油烟。
  3.3城市
  与《中华人民共和国城市规范法》关于城市的定义相同,即:国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
  3.4饮食业单位
  处于同一建筑物内,隶属于同一法人的所有排烟灶头,计为一个饮食业单位。
  3.5无组织排放
  未经任何油烟净化设施净化的油烟排放。
  3.6油烟去除效率
  指油烟经净化设施处理后,被去除的油烟与净化之前的油烟的质量的百分比。
  C前×Q前-C后×Q后
  P=──────────×100%
  C前×Q前
  式中:P─油烟去除效率,%;
  C前─处理设施前的油烟浓度,mg/m3;
  Q前─处理设施前的排风量,m3/h;
  C后─处理设施后的油烟浓度,mg/m3;
  Q后─处理设施后的排风量,m3/h。
  4.标准限值
  4.1饮食业单位的油烟净化设施最低去除效率限值按规模分为大、中、小三级;饮食业单位的规模按基准灶头数划分,基准灶头数按灶的总发热功率或排气罩灶面投影总面积折算。每个基准灶头对应的发热功率为1.67×108J/h,对应的排气罩灶面投影面积为1.1m2。饮食业单位的规模划分参数见表1。
  表1饮食业单位的规模划分

规 模     小 型     中 型     大 型
基准灶头数   ≥1,〈3    ≥3,〈6   ≥6
对应灶头总功率 1.67,〈5.00│≥5.00,〈10 ≥10
(108J/h)
对应排气罩灶面 ≥1.1,〈3.3 ≥3.3,〈6.6 ≥6.6
总投影面积(m2)

  4.2饮食业单位油烟的最高允许排放浓度和油烟净化设施最低去除效率,按表2的规定执行。
  表2饮食业单位的油烟最高允许排放
  浓度和油烟净化设施最低去除效率
 
  规 模    小型  中型  大型 
 最高允许排放      2.0  
 浓度(mg/m3)    
 净化设施最低  60    75    85  
 去除效率(%) 
 
  5.其它规定
  5.1排放油烟的饮食业单位必须安装油烟净化设施,并保证操作期间按要求运行。油烟无组织排放视同超标。
 5.2排气筒出口段的长度至少应有4.5倍直径(或当量直径)的平直管段。
  5.3排气筒出口朝向应避开易受影响的建筑物。油烟排气筒的高度、位置等具体规定由省级环境保护部门制定。
  5.4排烟系统应做到密封完好,禁止人为稀释排气筒中污染物浓度。
  5.5饮食业产生特殊气味时,参照“恶臭污染物排放标准”臭气浓度指标执行。
  6.监测
  6.1采样位置
  采样位置应优先选择在垂直管段。应避开烟道弯头和断面急剧变化部位。采样位置应设置在距弯头、变径管下游方面不小于3倍直径,和距上述部件上游方向不小于1.5倍直径处,对矩形烟道,其当量直径D=2AB/(A+B),其中A、B为边长。
  6.2采样点
  当扰气管截面积小于0.5m2时,只测一个点,取动压中位值处;超过上述截面积时,则按GB/T16157-1996有关规定进行。
  6.3采样时间和频次
  执行本标准规定的排放限值指标体系时,采样时间应在油烟排放单位正常作业期间,采样次数为连续采样5次,每次10分钟。
  6.4采样工况
  样品采集应在油烟排放单位作业(炒菜、食品加工或其它产生油烟的操作)高峰期进行。
  6.5分析结果处理:
  五次采样分析结果之间,其中任何一个数据与最大值比较,若该数据小于最大值的四分之一,则该数据为无效值,不能参与平均值计算。数据经取舍后,至少有三个数据参与平均值计算。若数据之间不符合上述条件,则需重新采样。
  6.6监测排放浓度时,应将实测排放浓度折算为基准风量时的排放浓度:
  Q测
  C基=C测×──
  nq基
  其中:C基─折算为单个灶头基准排风量时的排放浓度,mg/m3;
  Q测─实测排风量,m3/h;
  C测─实测排放浓度,mg/m3;
  q基─单个灶头基准排风量,大、中、小型均为2000m3/h;
  n─折算的工作灶头个数。
  7.标准实施
  7.1安装并正常运行符合4.2要求的油烟净化设施视同达标。县级以上环保部门可视情况需要,对饮食单位油烟排放状况进行监督监测。
  7.2新老污染源执行同一标准值。本标准实施之日之前已开业的饮食业单位或已批准设立的饮食业单位为现有饮食业单位,未达标的应限期达标排放。本标准实施之日起批准设立的饮食业单位为新饮食业单位,应按“三同时”要求执行本标准。
  7.3油烟净化设施须经国家认可的单位检测合格才能安装使用。
  7.4本标准由县级以上人民政府环境保护行政主管部门负责监督实施。
  附录A 饮食业油烟采样方法及分析方法(略)
  附录B 油烟采样器技术规范(略)
  附录C 油烟去除效率的测定方法(略)


福建省高等学校和中等职业学校学生公寓收费管理暂行办法

福建省教育厅


福建省高等学校和中等职业学校学生公寓收费管理暂行办法

闽价服〔2007〕59号


各市、县(区)物价局、财政局、教育局,厦门大学,华侨大学,省属有关高等学校、中等职业学校:

  为进一步规范我省高等学校和中等职业学校学生公寓收费管理,维护学校和学生的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《福建省行政事业性收费管理条例》、《教育部、国家发改委、财政部关于进一步规范高校教育收费管理若干问题的通知》等有关规定,结合原省物委、省财政厅、省教委《关于印发〈福建省大中专学校学生公寓收费管理试行办法〉的通知》(闽价[1999]费字358号)执行几年来的实际,我们重新制定了《福建省高等学校和中等职业学校学生公寓收费管理暂行办法》,经省政府同意,现印发给你们,请遵照执行。




福建省高等学校和中等职业学校学生公寓收费管理暂行办法


 
  第一条 为规范高等学校和中等职业学校学生公寓收费管理,维护学校和学生的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《福建省行政事业性收费管理条例》、《教育部、国家发改委、财政部关于进一步规范高校教育收费管理若干问题的通知》和国家其他有关规定制定本办法。

  第二条 福建省境内各公办高等学校、中等职业学校建造的学生公寓、以及其他社会组织和个人出资建造的供有关公办高等学校、中等职业学校学生住宿的学生公寓的收费行为适用本办法。

  第三条 本办法所称学生公寓是指房间成套、设备齐全、配套管理服务及安全保卫等制度完善的学生住宿区。

  标准学生公寓必须具备以下条件:

  1、每套间学生公寓寝室住4人,人均建筑面积10平方米以上。公寓人均建筑面积包括寝室、洗漱间、卫生间、阳台以及走道和公共服务用房分摊面积。非学生公寓的公共服务用房不得计入人均建筑面积。

  2、学生公寓应独立成套,内设有寝室、洗漱间、卫生间、单独阳台。洗漱间内应设有洗脸台、淋浴设备并有热水供应,阳台或洗漱间内应设有洗衣池。

  3、每套寝室内必须按人均配有组合家具(包括床架、衣柜、书架、电脑桌、椅子等),安装照明设备、电话、电脑线路和电风扇。

  4、学生公寓走廊和室内地面应铺耐磨地砖(水磨石);卫生间、洗漱间地面铺防滑地砖,内墙贴瓷砖;门窗采用塑钢窗或铝合金窗。

  5、学生公寓楼应设有相应的公共服务用房,包括管理人员办公室、活动室、洗衣房、开水房和水电表间。

  6、学生公寓楼必须有健全的门卫、卫生、服务、安全保卫等管理制度,配备专人管理,同时必须将有关制度悬挂于醒目位置,接受监督。

  第四条 学生公寓住宿费收费标准按照学校隶属关系分别由省和省委托设区市两级价格主管部门会同同级财政主管部门根据本办法审批。

  省属高等学校、在闽部属高等学校及在榕省属中等职业学校的公寓收费标准由各院校提出书面申请,经省教育或业务主管部门审核后,报省价格、财政主管部门审批;其他院校的公寓收费标准由各院校提出书面申请,经学校所在设区市教育或业务主管部门审核后,报设区市价格、财政主管部门审批(其他省属中等职业学校的公寓收费标准,由省委托设区市价格、财政主管部门审批),并报省价格、财政主管部门备案。

  其他社会组织和个人出资建造的,供高等学校、中等职业学生住宿的学生公寓,必须由该高等学校或中等职业学校按规定程序申报学生公寓收费标准,并由学校向在校生收取住宿费。

  学校应在开学前一个月向主管部门提出书面申请,相关学校的主管部门应在学校开学前半个月向价格、财政主管部门申报学生公寓收费标准。凡上述规定时限后再予申报的,其核定的收费标准在下一学期开始执行,本学期收费按普通宿舍标准执行,改造的公寓按改造前标准执行。

  各院校在提出书面申请要求核定公寓收费标准时,应标明该公寓楼号和具体设施条件。

  第五条 学生公寓收费标准按照“优质优价、同质同价”的原则,根据各学校所建公寓具体条件分档制定。
 
  具体收费标准按照《福建省高等学校和中等职业学校学生公寓分档收费标准表》(见附件)确定。今后《学生公寓分档收费标准表》由省物价局、财政厅根据国家有关政策和我省的实际情况予以发布。

  考虑到研究生进行学习、研究的实际需要,在房源许可的条件下,按照自愿原则,对安排研究生入住的学生公寓,可根据核定标准按套收取住宿费。

  第六条 学生公寓收费标准内包括房租、定额水电费、家具折旧、卫生清理、安全保卫、校内局域网使用费以及配套管理服务等费用。除超额水电费之外,学校不得对学生另行收取其它任何费用。

  定额水电按每人每月5度电、2吨水计算。对超出定额水电部分,学校可按超出部分实际费额对学生收取费用。

  第七条 学校收取公寓住宿费不以营利为目的。公寓住宿费收入应专款专用,用于偿还公寓建设贷款资金或支付租赁费用,支付公寓管理必要的成本费用,维护和改善学生的住宿条件。

  第八条 学校必须建立健全学生公寓管理制度,加强对公寓的管理。认真落实收费公示制度,学校在招生时必须向社会公布学生住宿收费的具体标准。

  第九条 学生公寓住宿费按学年收取,不得跨学年预收。对其他社会组织和个人出资建造的,供高等学校、中等职业学生住宿的学生公寓,其收费必须由该高等学校或中等职业学校收取,不得由社会组织和个人直接收取。

  学生假期居住在自身公寓内的,学校不得另行收费。

  第十条 各高等学校和中等职业学校要认真落实对贫困学生的资助政策,学校原则上应按贫困学生的比例留足普通宿舍,对于贫困学生要求入住普通宿舍而被安排入住公寓的,学校应安排一定的资助经费,专项用于对家庭经济困难学生的公寓住宿进行减免或补助。

  第十一条 学校必须凭《收费许可证》方可收取学生公寓住宿费,收费应使用省财政部门统一印制的财政票据,实行收支两条线管理,并自觉接受价格、财政、教育和审计部门的监督检查。

  第十二条 学生注册缴费后,因故转学、退学和死亡,以及其他原因终止学业的,其入学时缴交的住宿费按以下办法清退:

  (一)缴费后未入住的,按收费标准的90%予以清退。

  (二)缴费后入住未满一个月的,按收费标准的80%予以清退。

  (三)缴费后入住超过一个月至一个学期(含读完一个学期)的,按收费标准的50%予以清退。

  (四)缴费后入住超过一个学期的,不予清退。

  (五)被开除学籍的,住宿费不予清退。

  第十三条 本办法自2007年1月1日起执行。原省物委、省财政厅、省教委《关于印发〈福建省大中专学校学生公寓收费管理试行办法〉的通知》(闽价[1999]费字358号)文件同时废止。

 

附件:

福建省高等学校和中等职业学校学生公寓分档收费标准表

档次
住宿条件
收费标准

(元/生.学年)

第一档

(标准公寓)
1、独立成套,每套间4人居住,人均建筑面积10平方米以上(含10平方米);内设有寝室、单独洗漱间、卫生间、阳台,洗漱间内应设有洗脸台、淋浴设备并有热水供应,阳台或洗漱间内设有洗衣池;按人均配有组合家具(包括床架、衣柜、书架、电脑桌、椅子等),安装照明设备、电话、电脑线路和电风扇;走廊和室内地面应铺耐磨地砖(水磨石);卫生间、洗漱间地面铺防滑地砖,内墙贴瓷砖;门窗采用塑钢窗或铝合金窗;设有相应的公共服务用房,包括管理人员办公室、活动室、洗衣房、开水房和水电表间,有健全的门卫、卫生、服务、安全保卫等管理制度,配备专人管理。
1200

2、套房式结构,套房内每间居住4人;每单位洗漱间、卫生间共用人数不超过4人;其它条件与上同。

第二档
1、独立成套,每套间4人居住,人均建筑面积8-10平方米,其它设施及配套管理服务部分没有达到标准公寓条件的。
1000

2、每间居住4人;非第一档套房式结构,使用公共洗漱间、卫生间;其他条件与标准公寓同。

第三档
1、每套间5-6人居住,人均建筑面积8平方米以上;内设有寝室、单独洗漱间、卫生间、阳台,洗漱间内应设有洗脸台、淋浴设备并有热水供应,阳台或洗漱间内设有洗衣池;按人均配有组合家具(包括床架、衣柜、书架、电脑桌、椅子等),安装照明设备、电话、电脑线路和电风扇;走廊和室内地面应铺耐磨地砖(水磨石);卫生间、洗漱间地面铺防滑地砖,内墙贴瓷砖;门窗采用塑钢窗或铝合金窗;设有相应的公共服务用房,包括管理人员办公室、活动室、洗衣房、开水房和水电表间,有健全的门卫、卫生、服务、安全保卫等管理制度,配备专人管理。。
900

2、套房式结构,套房内每间居住5-6人;每单位洗漱间、卫生间共用人数不超过6人;其它条件与上同。

第四档
每套间5-6人居住,人均建筑面积6-8平方米,其它设施及配套管理服务部分没有达到第三档公寓条件的。
800



第五档
1、每套间7-8人居住,人均建筑面积6平方米以上,内设有寝室、洗漱间、卫生间、阳台,洗漱间内设有洗脸台、淋浴设备;人均配有床架、柜子、椅子等;安装照明设备、电话和电风扇;设有相应的公共服务用房,包括管理人员办公室、活动室、洗衣房、开水房和水电表间,有健全的门卫、卫生、服务、安全保卫等管理制度,配备专人管理。
600

2、利用旧套房改造的、套房内每间寝室居住不超过4人,其他条件与上同。

不具备第五档以上条件的,均按普通宿舍收费标准执行。